Invertir en bienes raíces es una de las formas más inteligentes de invertir en Colombia: no solo puede generar rendimientos sólidos, sino que también te da acceso a una visa de residencia temporal que, con el tiempo, abre las puertas a la residencia permanente.

La Visa M – Inversión Inmobiliaria está diseñada para extranjeros que buscan invertir en propiedad raíz en el país.

En esta guía práctica y completa, te explicamos de manera cercana y sencilla todo lo que necesitas saber para el 2025.

¿Qué es la Visa M - Inversión Inmobiliaria?

Si estás pensando en mudarte a Colombia a través de la compra de un inmueble, esta es la visa que probablemente te conviene. Es una visa de tipo Migrante (M) otorgada a quienes compran un inmueble en Colombia con fines de inversión, siempre que cumpla con el monto mínimo exigido por la ley.

• Duration: up to 3 years, renewable.

   

• Residency requirement: to apply for the Resident Visa (R), you must have held the M Visa continuously for 5 years.

   

• Beneficiaries: you can include your spouse and children as dependents, as long as your visa is valid.

   

👉 A diferencia de otras visas (como la de trabajo o de estudiante), esta visa está atada a la propiedad. Si vendes el inmueble o este baja de valor por debajo del mínimo exigido, tu visa podría ser cancelada.

¿Cuánto debo invertir en 2025?

Aquí es donde la mayoría de los extranjeros tienen dudas: ¿cuál es el monto mínimo de inversión para aplicar a esta visa?

• The law requires a minimum investment of 350 legal monthly minimum wages (SMMLV).

   

• Minimum wage 2025: $1,423,500 COP.

   

• Required amount: 350 SMMLV = $498,225,000 COP.

   

• Equivalent in dollars (average exchange rate $4,150 – $4,350): USD $115,000 – $120,000.

   

💡 Key tip: invest in Colombia in a property above the minimum. 

Cada año el salario mínimo sube (16% en 2023, 12% en 2024, 9.54% en 2025). 

Si tu propiedad queda por debajo del nuevo umbral, podrías tener problemas al renovar tu visa.

¿Qué tipo de propiedad es válida para la visa?

No todas las propiedades califican. Debes tener claro qué sí funciona y qué no antes de hacer la compra.

✅ ✅ Válidas:

• Apartamentos, casas, lotes urbanizables.

   

• Inmuebles destinados a vivienda o comercio (no importa el uso).

   

• Compras directas a particulares o constructoras.

   

❌ No califican:

• Cesiones de derechos en proyectos sin escritura pública.

   

• Inmuebles con problemas legales (embargos, sucesiones pendientes).

   

• Propiedades compartidas con otros inversionistas (solo un titular puede aplicar).

   

Proceso paso a paso para comprar y aplicar

Para que tu compra y tu visa salgan bien, debes seguir este proceso con orden y asesoría:

Paso 1. Estudio de títulos Antes de firmar cualquier contrato, tu abogado debe revisar:

• Certificado de Tradición y Libertad (mínimo 20 años de historial).

   

• Hipotecas, embargos, demandas.

   

• Riesgos de extinción de dominio (propiedades ligadas a actividades ilícitas).

   

👉 En Colombia no existe seguro de título como en EE. UU. El único filtro es el estudio jurídico.

Paso 2. Promesa de compraventa Documento donde se pactan precio, forma de pago y penalidades. Debe revisarse por un abogado para evitar cláusulas abusivas.

Paso 3. Transferencia de fondos y registro de inversión

• Los fondos deben ingresar a Colombia por un intermediario cambiario autorizado.

   

• Se registra en el Banco de la República como Inversión Extranjera Directa (IED).

   

• You’ll receive the Investment Registration Certificate, an essential document for the visa.

   

⚠️ Common mistake: making a simple bank transfer. Without registration at the Bank of the Republic, your investment does not count for the visa.

Paso 4. Escritura pública y registro

• Firma de escritura en notaría.

   

• Registro en la Oficina de Instrumentos Públicos.

   

• Obtención de nuevo Certificado de Tradición y Libertad a tu nombre.

   

Paso 5. Solicitud de visa

• Plataforma online del Ministerio de Relaciones Exteriores.

   

• Adjuntar documentos: pasaporte, escritura, certificado de inversión, seguro médico, etc.

   

• Pago de tasas: estudio y expedición.

   

Paso 6. Cédula de extranjería
Con la visa aprobada, debes tramitar tu cédula de extranjería en Migración Colombia. Este documento te permite realizar trámites como abrir cuentas bancarias o firmar contratos.

Documentos requeridos en 2025

No basta con tener la escritura o el pasaporte en mano: la Cancillería y Migración Colombia son muy estrictos con los soportes. Si falta un documento o no está actualizado, tu solicitud puede ser rechazada automáticamente. Aquí va la checklist completa, con explicaciones:

• Pasaporte válido.

   

• Certificado de Tradición y Libertad (no mayor a 30 días)

   

• Escritura pública a tu nombre

   

• Certificado de Registro de Inversión Extranjera (Banco de la República)

   

• Comprobantes de cambio de divisas

   

• Extractos bancarios de los últimos 3 meses

   

• Seguro médico con cobertura en Colombia.

   

• Formulario de solicitud y comprobante de pago de tasas

   

👉 Tip práctico: organize your documents in a digital folder with clear names and dates. And never leave the fee payment for the last day: if the system crashes or your card fails, you could lose your chance.

Costos aproximados en 2025

Tener claro el presupuesto completo evita sorpresas. La visa no es lo único que pagarás: también hay trámites migratorios, notariales y registrales.

Costos migratorios:

• Estudio de solicitud: $232.700 COP (~USD 54).

   

• Expedición de visa: $1.163.943 COP (~USD 270).

   

• Cédula de extranjería: $280.000 COP (~USD 64).

   

• Total estimated: $1,676,643 COP (~USD 388).

   

Costos notariales y registrales:

• Notaría: ~0.3% del valor del inmueble.

   

• Registro: ~0.98%.

   

• Impuesto de beneficencia: ~0.6%.

   

• Retención del 1% en ventas de inmuebles nuevos.

   

💡 Por ejemplo: si compras una propiedad de $500.000.000 COP (~USD 115.000), calcula al menos $9–10 millones COP extra (USD 2.200 aprox.) en costos de cierre.

👉 Key tip: many foreigners calculate only the property price and forget this extra 2–3% in expenses. This can mess up your budget right when you need liquidity for furnishing, taxes, or other procedures.

Errores comunes de inversionistas extranjeros

La mayoría de negaciones de visa o pérdidas de inversión vienen de errores simples, pero costosos. Estos son los más frecuentes:

• Comprar una propiedad por debajo del valor exigido: puede sonar a ganga, pero si está bajo el umbral legal (350 SMMLV), tu visa será rechazada.

   

• Registrar la propiedad a nombre de una sociedad sin asesoría: algunos creen que es más “fácil” usar una SAS o sociedad, pero mal estructurado esto puede anular tu opción de visa.

   

• No registrar la inversión en el Banco de la República: sin este paso, tu compra es invisible como inversión extranjera. No importa cuánto gastaste, legalmente no sirve para la visa.

   

• Creer que cualquier inmueble da derecho automático a la visa: lotes rurales, cesiones de derechos o propiedades con problemas legales no califican.

   

• No prever aumentos del salario mínimo: si compras justo en el umbral, el incremento anual del salario mínimo puede dejar tu propiedad “corta” para la renovación.

   

👉 Tip práctico: : invierte siempre por encima del mínimo, registra tu dinero en tiempo y forma, y consulta a un abogado antes de firmar cualquier documento.

Beneficios y limitaciones de la Visa M

Antes de lanzarte, evalúa los pros y contras.

Beneficios:

• Residencia legal hasta por 3 años.

   

• Posibilidad de incluir beneficiarios (cónyuge e hijos).

   

• Camino directo a la residencia permanente en 5 años.

   

• Permite trabajar, emprender y abrir negocios en Colombia.

   

Limitaciones:

• Pierdes la visa si vendes la propiedad o esta baja de valor por debajo del mínimo.

   

• Debes mantener siempre el valor mínimo exigido.

   

• Ausencias largas (más de 180 días seguidos fuera de Colombia) pueden afectar tu estatus.

   

💡 Tip: planea tu inversión como parte de un proyecto de vida, no solo como un trámite migratorio.

Investment options and recommended cities

Colombia ofrece oportunidades variadas, pero cada ciudad tiene sus particularidades:

Ciudades recomendadas:

• Medellín: ideal for tourism rentals and digital nomads, high short-term returns.

   

• Bogotá: corporate market and long-term contracts. Stable, but less immediate profitability.

   

• Cartagena: international tourism with premium prices; beware of strict Airbnb regulations.

   

• Cali and Santa Marta: emerging markets, more affordable, with appreciation potential.

   

Alternativas de inversión:

• Short-term rentals (Airbnb): high returns, but regulated.

   

• Traditional long-term rentals: more stable, lower risk.

   

• Commercial properties: warehouses, offices, shops; ideal for corporate investors.

   

• Real estate funds (FICs): diversified option, similar to REITs.

   

• Joint ventures with local developers: share risk and leverage local market knowledge.

   

👉 Tip práctico: no te dejes llevar solo por lo turístico. Una propiedad en Medellín puede ser rentable, pero un inmueble en Bogotá puede darte estabilidad a largo plazo. Depende de tu perfil como inversionista.

La Visa M – Inversión Inmobiliaria es una de las formas más sólidas de residir en Colombia legalmente mientras haces crecer tu patrimonio. Sin embargo, requiere planeación, asesoría legal y una inversión bien estructurada.

En Nexo Legal ofrecemos:

• Revisión jurídica de propiedades.

   

• Registro de inversión extranjera.

   

• Asesoría en el proceso de compra y notaría.

   

• Preparación de la solicitud de visa y cédula de extranjería.

   

👉 Don’t put your investment or migration status at risk.
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