Impuestos sobre la venta de inmuebles en Colombia 2025: ganancias ocasionales y retenciones

Si estás planeando vender una propiedad en Colombia en el 2025, es esencial para entender cómo el impuesto sobre ganancias de capital (ganancia ocasional) y qué retenciones aplican, cómo declarar correctamente esta operación ante laDIAN).

Ya seas colombiano o extranjero, esta guía te explica en lenguaje claro todo lo que necesitas saber para evitar sanciones y optimizar tus obligaciones fiscales.

¿Cuándo se paga impuesto por venta de inmuebles en Colombia?

La venta de un inmueble por parte de una persona natural puede generar ganancia ocasional si se cumplen ciertas condiciones.

En general, para que aplique la ganancia ocasional en lugar de renta ordinaria, el inmueble debe haber estado en activo fijo del contribuyente por al menos 2 años.

• Si se celebró por menos de dos años, los beneficios se gravan como los ingresos ordinarios, con tasas de hasta el 39%.

   

• Si se mantiene más de dos años, el beneficio se califica como un la ganancia de capital, gravados en un plano 15% de la tarifa.

   

La ganancia imponible se calcula como el la diferencia entre el precio de venta y el costo fiscal ajustado de la propiedadsegún el Artículo 300 del Código Tributario Colombiano (Estatuto Tributario).

Lo que Se Considera el Costo Fiscal?

El costo fiscal de una propiedad incluye:

• El valor de compra registrado en la escritura (escritura pública).

   

• Los ajustes por inflación (basado en el IPC o el valor catastral aumenta).

   

• Documentado mejoras en la propiedad.

   

• Evaluaciones especiales o contribuciones (valorizaciónpagados por el municipio.

   

Este cálculo permite tributar solo sobre la ganancia real y no sobre la inflación acumulada.

¿Cuál es la tarifa del impuesto en 2025?

En 2025, la tarifa general por ganancia ocasional es del 15% tanto para personas naturales residentes como no residentes.

• Residentes: El artículo 314 del Código Tributario (modificado por la Ley 2277 de 2022).

   

• No residentes: El artículo 316 del mismo Código.

   

Esto es significativamente menor que las tasas progresivas aplicadas a los ingresos ordinarios (hasta 39%).

¿Qué retención aplica al firmar la escritura?

Cuando se firma el título de propiedad, el el notario está obligado por ley retener un porcentaje de la venta como un pago adelantado hacia el final de impuestos a la propiedad.

En virtud del Artículo 398 del Código Tributario, la retención se calcula como sigue:

• 1% en los primeros De 10.000 UVT (~COP 498 millones de en el año 2025).

   

• 2.5% en cualquier cantidad que exceda el umbral.

   

Para inmuebles que no sean vivienda de habitación: Retención general del 2.5% sobre todo el valor de venta

Esta retención es un anticipo al impuesto que luego se descuenta en la declaración de renta.

Exención por reinversión en vivienda habitual

El artículo 311-1 del E.T. permite una exención de 5.000 UVT (≈ $249 millones en 2025) sobre la utilidad si vendes tu casa de habitación y reinviertes el dinero en otra vivienda o pagas el crédito hipotecario de la misma.

Condiciones:

• La propiedad se vende debe ser su casa principal.

   

• La reinversión deberá realizarse dentro de dos años después de la venta.

   

• La exención se aplica sólo a la ganancia netay no todo el valor de venta.

   

Otras Consideraciones Clave

• Sucesiones y donaciones: Artículo 307 cubre ciertas exenciones, pero lo hacen no aplicar el estándar de venta de propiedad entre personas vivas.

   

• Las transacciones en efectivo: Los pagos realizados en efectivo por encima de límites permitidos son no reconocido para efectos fiscales.

   

• Los ajustes de los costos: El costo fiscal puede ser actualizado anualmente por la inflación o el valor catastral de los aumentos.

   

¿Cómo se declara la ganancia ocasional?

• Uso Formulario 210 (para las personas físicas residentes).

   

• Declarar la ganancia bajo la sección "Ganancias Ocasionales" (Ganancias De Capital).

   

• Aplicar el 15% de la tarifa sobre la ganancia imponible.

   

• Deducir el certificado de retención expedido por el notario.

   

Ejemplo Práctico

María, una residente Colombiana, compró una casa en 2016 por COP $ 250 millones y la vendió en el año 2025 por COP $ 600 millones.
Invirtió COP 20 millones de en las mejoras.

• Costo ajustado: $250M + $20M = $270M * El costo fiscal se puede ajustar anualmente con un porcentaje que determina el gobierno.
• Ganancia bruta: $600M – $270M = $330M
• Exemption for reinvestment: 249M
• Ganancia gravable: 81M
• Impuesto: 81M × 15% = 12.15M

El notario retuvo:

Recomendaciones Clave

• Ajustar su costo fiscal con precisión y mantener los documentos de apoyo.

   

• Guarde los recibos de mejoras y mejoras a la propiedad.

   

• Verificar si usted es elegible para el la residencia principal de la reinversión de la exención.

   

• Declarar la real precio de venta — la infravaloración puede dar lugar a sanciones.

   

• Mantener la notario certificado de retención para su declaración de impuestos.

   

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