Guía 2025: Cómo arrendar un apartamento en Colombia (Medellín) siendo extranjero

Arrendar un apartamento en Colombia – especialmente en Medellín y su área metropolitana – puede ser un proceso desconocido para quienes vienen del exterior, pero con la información correcta de tu lado, es totalmente viable.

En Colombia, más de 7,3 millones de hogares viven en arriendo según datos oficiales, y cada vez más extranjeros se suman a esta estadística buscando vivienda temporal o permanente.

Esta guía completa y actualizada a 2025 te ayudará a entender los tipos de alquiler disponibles, requisitos legales, contratos, garantías, costos y precauciones necesarias para alquilar vivienda (arrendar apartamento) en Colombia de forma segura y conforme a la ley.

¿Listo para conocer cómo rentar un inmueble en Medellín paso a paso? Sigue leyendo esta guía estructurada en secciones claras, con ejemplos y consejos prácticos orientados a extranjeros. ¡Comencemos!

Tipos de arriendo en Colombia: tradicional vs. turístico (Airbnb y estancias cortas)

En Colombia existen dos modalidades principales de alquiler de vivienda:

Arriendo tradicional (mensual o anual):

Es el alquiler de larga duración, generalmente con contratos mínimos de 1 año, orientado a residencia fija.

Se paga un canon mensual acordado y está regulado por la Ley 820 de 2003 (régimen de arrendamiento de vivienda urbana).

Este tipo de arriendo suele ser sin amoblar (el inquilino pone los muebles) y se rige por normas de vivienda urbana, con protecciones para ambas partes.

Por lo general, se renueva automáticamente si ninguna de las partes lo termina con aviso previo (ver sección de contratos más adelante).

Arriendo turístico o de corta estancia (Airbnb, etc.):

Es el alquiler por días o semanas (menos de 30 días), típico para turistas o estancias cortas.

Legalmente no se considera un arrendamiento de vivienda, sino un servicio de hospedaje comercial regido por normas de comercio y turismo.

Plataformas como Airbnb, Booking, etc., ofrecen este tipo de renta.

Estas propiedades suelen alquilarse amobladas e incluyen servicios (agua, luz, internet) en el precio.

Diferencias legales y restricciones:

Los arriendos tradicionales (>30 días) se acogen a la Ley 820 y no requieren ninguna autorización especial de la copropiedad; en cambio, las rentas turísticas (<30 días) requieren cumplir normativas de turismo y pueden ser prohibidas por reglamentos de edificios residenciales.

De hecho, las unidades residenciales en Medellín pueden restringir o prohibir alquileres menores a 30 días en sus reglamentos internos, aunque no pueden vetar arrendamientos de largo plazo (que son considerados vivienda y están protegidos por la ley).

Requisitos para alquiler turístico:

Si un propietario ofrece su inmueble en renta corta (tipo Airbnb) debe registrarlo en el Registro Nacional de Turismo (RNT) y cumplir normas específicas: pago de contribución del 2.5% al fondo nacional de turismo (Fontur) sobre ingresos, llevar un registro de huéspedes (Tarjeta de Registro de Alojamiento) con datos de los mismos, tener póliza de responsabilidad civil, y garantizar condiciones de seguridad y salubridad.

Además, el uso turístico debe estar permitido por la zonificación municipal y por el reglamento de propiedad horizontal del edificio; de lo contrario, podría considerarse un “Airbnb pirata” sujeto a sanciones.

Medellín, por ejemplo, clasifica zonas donde se permite o no la vivienda turística según el Plan de Ordenamiento Territorial (mixtura de uso de suelo).

¡Cuidado con los alquileres ilegales! Para un extranjero arrendatario, es importante asegurarse de que si renta vía Airbnb u otra plataforma, el alojamiento cumpla con las normas.

En Medellín se han realizado operativos contra alquileres turísticos ilegales en edificios residenciales.

Si el edificio prohíbe Airbnb y aun así el propietario lo ofrece, existe riesgo de que la administración imponga multas o que autoridades intervengan.

Conclusión: Si tu estancia es corta (días o pocas semanas), probablemente usarás alquiler turístico (más flexible pero con tarifas más altas). Si planeas quedarte varios meses o un año, te conviene un arriendo tradicional con contrato mensual, más económico y estable. Pero si no sabes por dónde empezar, quédate leyendo que a continuación te explicamos cómo.

Pasos y requisitos legales para arrendar siendo extranjero

Arrendar vivienda en Colombia siendo extranjero es totalmente posible, pero requiere cumplir ciertos requisitos legales y documentales.

A continuación resumimos los pasos clave y lo que necesitas preparar:

1. Documento de identificación válido:

Para firmar un contrato de arrendamiento legal en Colombia, se exige cédula de ciudadanía (colombianos) o cédula de extranjería (extranjeros) vigente.

¿Esto significa que no puedes arrendar solo con tu pasaporte? En la práctica, muchos propietarios particulares podrían aceptar el pasaporte, pero legalmente el pasaporte no tiene validez para suscribir contratos de arriendo.

La normativa establece que el extranjero debe identificarse con cédula de extranjería (que se obtiene al tener una visa superior a 3 meses). En resumen: si planeas un arriendo tradicional es muy recomendable tramitar una visa y cédula de extranjería.

Si solo estarás como turista (hasta 90 días renovables a 180), es posible que debas optar por alquileres turísticos o negociar con propietarios informales, ya que las inmobiliarias formales te pedirán la cédula de extranjería vigente como identificación.

2. Visa o permiso de estancia:

Ligado al punto anterior, para obtener la cédula de extranjería necesitas una visa válida (sea de trabajo, estudio, nómada digital, etc.).

Algunos propietarios piden copia de tu visa o certificado de migración para saber que tu estadía en el país es legal durante el plazo del arriendo.

No siempre es obligatorio mostrar visa si ya tienes la cédula, pero prepárate para demostrar tu estatus migratorio si te lo solicitan.

3. Apertura de cuenta bancaria local:

Si bien no es un requisito legal tener cuenta bancaria colombiana, sí es muy aconsejable. Los pagos de arriendo suelen hacerse por transferencia o consignación en cuenta bancaria del propietario.

Tener una cuenta en pesos colombianos facilitará pagar el canon mensual sin incurrir en costos de transferencias internacionales.

Muchos extranjeros optan por abrir una cuenta de ahorros una vez obtienen su cédula de extranjería. Algunas entidades permiten cuentas con pasaporte, pero con límites.

Consejo: abre una cuenta local en cuanto puedas; además de simplificar pagos de renta y servicios, sirve como comprobante de ingresos (ej. estados de cuenta) para los estudios de arrendamiento.

4. Comprobantes de ingresos:

El arrendador (o la inmobiliaria/aseguradora) querrá ver que tienes capacidad de pago. Prepárate con documentación financiera, por ejemplo:

• Certificación laboral (si trabajas con contrato), indicando cargo, salario y antigüedad, con expedición reciente (último mes). Debe estar preferiblemente en español; si trabajas remoto para el exterior, puedes traducir tu carta laboral.
• Desprendibles de nómina o comprobantes de pago de los últimos 3 meses, o en su defecto extractos bancarios recientes que muestren movimientos y saldo suficiente.
• Si eres independiente/freelancer, pueden pedir tu RUT (Registro Único Tributario) colombiano o certificado de cámara de comercio si tienes empresa, y declaración de renta (si aplicas), además de extractos bancarios.
• Para pensionados, certificado de pensión y extractos donde se vean los abonos de pensión.

5. Formularios y estudio de arrendamiento:

Si rentas a través de una inmobiliaria o el propietario usa una aseguradora de arrendamiento, deberás diligenciar un formulario con todos tus datos personales, laborales y financieros, adjuntando los documentos del punto anterior.

La aseguradora realizará un “estudio de arrendamiento”para calificar tu solvencia. Este proceso es normal para contratos formales: evaluarán tu historial (si tuvieras cédula colombiana verificarían centrales de riesgo), tus ingresos y los de tu fiador (si aplica) antes de aprobar el contrato.

Si todo está en orden, obtendrás la aprobación y podrás firmar el contrato. En caso de no cumplir los requisitos, puede que te pidan garantías adicionales (otro fiador, pagos por adelantado, etc., ver sección de fiadores).

6. Firmar el contrato y registro:

Una vez aprobado, procedes a firmar el contrato de arrendamiento por escrito junto con el arrendador. Recuerda que por ley debe hacerse por escrito y el propietario está obligado a entregarte una copia del contrato con firmas originales a más tardar 10 días después de su firma.

Ambos deberán firmar cada página y las personas que actúen como fiadores/codeudores también firman y reciben copia.

En Colombia, los contratos de arrendamiento de vivienda no requieren ser autenticados en notaría ni registrados para ser válidos, salvo que alguna parte quiera hacerlo por seguridad.

No obstante, en contratos de larga duración, opcionalmente se puede reconocer las firmas ante notario para mayor formalidad, e incluso registrar el contrato en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos para que quede anotado en la matrícula del inmueble (lo cual protege tu arriendo en caso de venta del inmueble, haciendo que el nuevo dueño deba respetar el contrato vigente).

Estas últimas acciones no son obligatorias, pero son formas de protección legal adicional.

7. Pago inicial y depósito (si aplica):

Finalmente, al firmar se suelen hacer los pagos iniciales: el primer mes de arriendo por adelantado y, si corresponde, el pago de la póliza de arrendamiento o honorarios de la inmobiliaria. Importante: No es legal que te exijan un depósito de seguridad en dinero por ley (Ley 820 prohíbe solicitar depósitos o cauciones reales).

A diferencia de otros países, en Colombia no debería haber “mes de fianza” obligatorio.

Sin embargo, en la práctica algunos propietarios pueden pedir un depósito voluntario o un pago de varios meses por adelantado si eres extranjero sin historial.

Negocia este punto con cuidado – idealmente, apóyate en un seguro en vez de depósito. Si entregas dinero como garantía, deja claro por escrito en el contrato o en un documento anexo el monto y las condiciones de su devolución para evitar malentendidos.

El contrato de arrendamiento: cláusulas, duración y penalidades

El contrato de arrendamiento de vivienda es el documento legal que formaliza el acuerdo entre arrendador (propietario) y arrendatario (inquilino).

En Colombia, este contrato se rige por la Ley 820 de 2003 y debe contener ciertos mínimos legales para ser válido. A continuación explicamos los puntos clave:

Requisitos legales mínimos del contrato de arrendamiento:

• Identificación de las partes: Datos del arrendador, arrendatario y fiadores, si aplica.
• Identificación del inmueble: Dirección y descripción detallada, incluyendo áreas comunes si corresponde.
• Canon de arrendamiento y forma de pago: Monto y moneda, forma de pago, y reajuste anual.
• Duración del contrato: Plazo acordado (usualmente 1 año prorrogable) y condiciones de renovación o terminación.
• Servicios públicos y gastos conexos: Especificar quién paga los servicios y la administración.
• Cláusulas especiales: Acuerdos sobre mascotas, subarrendamientos, horarios de visitas, inventario de muebles, etc.

Requisitos legales del contrato de arrendamiento:

• Límite al canon de arrendamiento: No puede exceder el 1% del valor comercial o el 2% del valor catastral del inmueble.
• Reajuste anual: Solo se puede aumentar el arriendo una vez al año, según el IPC del año anterior.
• Depósitos y garantías: No se permiten depósitos de dinero ni cauciones reales, solo fiadores o pólizas.
• Entrega de contrato: El propietario debe proporcionar una copia firmada del contrato y reglamento de propiedad horizontal (si aplica).
• Subarriendo: No se puede subarrendar ni ceder el contrato sin autorización escrita del arrendador.
• Terminación y prórroga: El contrato se prorroga automáticamente si no se avisa con 3 meses de anticipación. El arrendador también debe avisar con 3 meses de antelación para terminar el contrato, pero solo por causas legales.
• Cláusula de penalidad por incumplimiento: Si alguna de las partes rompe el contrato sin previo aviso, deberá indemnizar con 3 meses de arriendo.

Antes de firmar: Es crucial revisar el contrato con un abogado, especialmente si eres extranjero. Un abogado puede detectar cláusulas abusivas, verificar la titularidad del inmueble y asegurarse de que todo esté alineado con la ley.

Fiadores, pólizas y garantías

¿Qué hacer si no tengo fiador?

En Colombia, los arrendadores suelen exigir un fiador, que es una persona local que garantiza el pago del arrendamiento. Para extranjeros, obtener un fiador puede ser difícil. Sin embargo, existen alternativas:

Para extranjeros, obtener un fiador puede ser difícil. Sin embargo, existen alternativas:

• Póliza de arrendamiento (seguro de alquiler): Sustituye al fiador con un seguro que garantiza el pago al arrendador en caso de incumplimiento. Requiere un estudio financiero de la aseguradora.
• Depósito en garantía (CDT o pago anticipado): Algunos arrendadores aceptan depósitos voluntarios o pagos por adelantado para cubrir la falta de fiador. Asegúrate de que se estipule por escrito cómo se manejará este depósito.
• Codeudor sin propiedad: Algunas aseguradoras aceptan codeudores sin propiedad inmobiliaria, pero con buenos ingresos. Pregunta si esta opción está disponible.
• Varias garantías combinadas: En casos complejos, un arrendador puede pedir dos fiadores o un fiador + póliza.
• Alquileres a corto plazo (Airbnb): No se requiere fiador, pero sí un depósito o tarjeta de crédito como garantía. Asegúrate de entender las políticas de depósito y devolución antes de reservar.

Costos promedio de renta en Medellín y áreas cercanas (2025)

El valor de los arriendos en Medellín varía ampliamente según la zona, el estrato socioeconómico, el tipo de inmueble y si está amoblado o no.

En los últimos años los precios han venido en alza – solo en 2023 los arriendos en Medellín subieron en promedio un 27% debido a alta demanda y poca oferta.in 2023 rents increased by ~27% on average in Medellín due to high demand and low supply.

A continuación te brindamos una orientación de costos mensuales promedio en 2025 para apartamentos en arriendo tradicional (sin amoblar) en Medellín y algunos municipios del Valle de Aburrá:

(Valores aproximados a 2025. Puede haber ofertas fuera de estos rangos según las características específicas del inmueble.)

¿Y los apartamentos amoblados?

Si optas por un alquiler amoblado o de tipo “serviced apartment” orientado a expatriados, el costo tiende a ser más alto.

Los arriendos turísticos mensuales (por plataformas o contratos cortos) en Poblado o Laureles pueden ir desde ~$3 millones por un estudio hasta $8-10 millones o más por apartamentos lujosos de 2-3 cuartos, aunque suelen incluir todos los servicios públicos, internet, TV cable y hasta limpieza.

Estrato socioeconómico:

En Colombia cada inmueble está clasificado por estrato (1 al 6) que indica el nivel socioeconómico promedio del barrio.

Esto afecta el costo de los servicios públicos (hogares en estratos bajos reciben subsidios y en estratos altos pagan tarifas plenas o contribuciones). Medellín tiene muchos sectores de estrato 5-6 (Poblado, Laureles), pero también oferta de estrato 3-4 a precios más asequibles en áreas con buena calidad de vida (por ejemplo, Belén es estrato 4 en partes y tiene arriendos moderados).

Ten en cuenta el estrato porque impactará tus cuentas de servicios: vivir en estrato 6 implica pagar tarifas de luz, agua, gas más caras que en estrato 3.

Por otro lado, estratos altos suelen corresponder a zonas más seguras y con mejores infraestructuras, aunque no siempre.

Riesgos legales y situaciones a evitar al arrendar

Contratos verbales o informales:

Although the law allows verbal contracts, they are very risky. A handshake deal leaves you unprotected: the owner can change terms or deny prior agreements.
👉 Recommendation: Always sign a written contract, however simple, with rent amount, term, deposit/guarantees, and basic conditions.

Propietarios informales (sin declarar el arriendo):

Some landlords don’t register contracts with the tax authority (DIAN) and avoid issuing receipts. This can affect you if you need to prove domicile to Migración Colombia or for visa procedures.
👉 Tip: demand a contract and pay only via traceable methods (bank transfer/deposit).

Subarriendos y Airbnb no autorizados:

If you rent in a residential building, don’t sublet via platforms like Airbnb without permission.
In Medellín, many HOAs prohibit tourist use and may order evictions or impose fines.
👉 Verify before renting whether the building allows short or tourist rentals.

Estafas y falsos arrendadores:

👉 Avoid fraud by requesting the Certificate of Title and Encumbrances (Certificado de Tradición y Libertad), matching the landlord’s ID to the registered owner, and never sending money without seeing the place and signing a contract. Use recognized agencies or trusted portals.

Incumplimiento y procesos de desalojo:

Existen personas que se hacen pasar por dueños o agentes y desaparecen tras recibir adelantos. 👉 Evita fraudes solicitando el Certificado de Tradición y Libertad, comparando la cédula del arrendador con la del propietario, y nunca transfieras dinero sin ver el inmueble ni firmar contrato. Usa inmobiliarias reconocidas o portales confiables.

👉 If you need to leave early, you can end the contract by paying a penalty of three months’ rent.

Desalojo arbitrario del arrendador:

Cambiar chapas o cortar servicios para forzar tu salida es ilegal. Si ocurre, contacta a la Policía o Inspectoría de Policía. Solo un juez puede ordenar el desalojo de un inquilino con contrato vigente.

Multas por incumplir cláusulas:

Algunos contratos prohíben mascotas, ruidos o modificaciones. Incumplir puede generar penalidades o cobros por limpieza y daños. También puedes recibir multas de la copropiedad si infringe las normas internas.

Consejos legales para protegerte al arrendar

• Contrato escrito: nunca entregues dinero ni te mudes sin firmar un contrato. Debe incluir canon, plazo, depósito, uso del inmueble y condiciones especiales (mascotas, parqueadero, reparaciones).
• Inventario detallado: si el inmueble está amoblado, haz un inventario con fotos y estados de cada mueble o electrodoméstico.
• Medios de pago rastreables: paga por banco o consignación. Evita efectivo sin recibos.
• Medios de pago rastreables: paga por banco o consignación. Evita efectivo sin recibos.
• Comunicación escrita: usa correos o mensajes escritos para registrar avisos, reparaciones o acuerdos.
• Infórmate en fuentes oficiales: revisa la Ley 820 de 2003, el portal del Ministerio de Vivienda o la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC) para conocer tus derechos.
• Seguro de hogar arrendatario: considera una póliza que cubra daños o pérdidas.
• Avisos y prórrogas: notifica con 3 meses de anticipación si vas a dejar el inmueble o si deseas renovar el contrato.
• Negociación previa: si eres extranjero, acuerda cláusulas especiales como plazos adicionales para giros internacionales o un depósito por mascotas.

Encontrar el lugar ideal para vivir en Medellín o en cualquier ciudad de Colombia no tiene por qué ser complicado, siempre que conozcas cómo funciona el mercado y tomes las precauciones legales adecuadas.

En Nexo Legal, ayudamos a extranjeros, inversionistas y familias a realizar procesos inmobiliarios seguros y transparentes, desde la revisión de contratos de arrendamiento hasta la verificación legal del inmueble y la protección de tus derechos como inquilino o propietario.

Nuestro objetivo es que vivas esta experiencia de manera segura, informada y sin sorpresas.

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