Ser propietario o inversionista en Colombia puede ser una excelente oportunidad para generar ingresos pasivos a través del arriendo de inmuebles.
Sin embargo, esos ingresos —aunque parezcan simples— están sujetos a normas tributarias claras ante la DIAN.
Tanto los extranjeros como los residentes deben identificar si su renta está gravada, si deben aplicar IVA o retención en la fuente, y cómo presentar correctamente su declaración.
En esta guía te explicamos, paso a paso, cómo manejar los impuestos derivados del arriendo de vivienda o locales comerciales en Colombia durante el año 2025.
Paso 1 — Define tu perfil tributario: ¿residente o no residente?
Antes de pensar en impuestos, lo primero es saber qué tipo de contribuyente eres ante la DIAN, porque eso cambia todo: las tarifas, los formularios y hasta si debes o no declarar.
Residente fiscal: Si vives en Colombia más de 183 días dentro de un período de 365, o cumples las condiciones del artículo 10 del Estatuto Tributario, se te considera residente fiscal.
Los residentes declaran renta por todos sus ingresos, dentro y fuera de Colombia, siempre que alcancen los topes establecidos o reciban ingresos de fuente nacional, como arriendos.
👉 Filing dates: For the 2024 taxable year, individual returns must be filed between August 12 and October 24, 2025, according to the last two digits of the taxpayer’s NIT (DIAN).
No residente: Si no cumples las condiciones anteriores, solo tributas por ingresos de fuente colombiana (por ejemplo, el arriendo de una propiedad ubicada en el país).
Los pagos al exterior por arrendamientos a no residentes están sujetos, como regla general, a retención del 20 % (art. 408 E.T.).
Cuando esa retención se practica de forma total, normalmente no estás obligado a declarar renta, salvo que superes otros umbrales o tengas más ingresos locales.
💡 Legal tip: If you are a investing in Colombia and earning rental income through a Colombian company or permanent establishment (PE), the mechanics change. Without a PE, the 20% withholding for non-residents applies. If you have a PE or a local entity, you are taxed under the general corporate income tax rules. (Source: Actualícese)
Paso 2 — IVA en arriendos: ¿cuándo se causa?
El IVA en arrendamientos en Colombia depende del uso del inmueble.
Por ley (art. 476 E.T.), el arriendo de vivienda está excluido de IVA, mientras que los arriendos de inmuebles con uso comercial (oficinas, locales, bodegas, parqueaderos, talleres, etc.) sí están gravados al 19 %.
En resumen:
- 🏠 Residential use: exempt from VAT.
- 🏢 Commercial or productive use: subject to 19% VAT.
Un ejemplo sencillo: Si arriendas un apartamento familiar, no cobras IVA. Pero si arriendas un local para un negocio, debes facturar el 19 % de IVA.
📅 When is VAT triggered?
De acuerdo con la Article 429 of the Tax Code, VAT is triggered on the date of invoicing, completion of the service, or payment/credit — whichever occurs first.
Esto significa que no se causa por el solo hecho de “exigir el canon”, sino cuando se emite la factura o se recibe el pago.
Paso 3 — Retención en la fuente (retefuente) sobre cánones
Cuando recibes ingresos por arriendo, el pagador (inquilino o empresa) puede tener la obligación de practicar retención en la fuente.
La tarifa y el procedimiento dependen de tu tipo de residencia fiscal.
Si el arrendador es residente (persona natural o jurídica en Colombia)
- Rate: 3.5% of the rental amount.
- Minimum base 2025: 10 UVT = COP 497,990 (UVT 2025 = COP 49,799).
It used to be 27 UVT, but since Decree 572 of 2025, it dropped to 10 UVT (Art. 1.2.4.10.6 of Decree 1625/2016).
Si el contrato es comercial, también aplica ReteICA según las tarifas municipales (consulta en haciendabogota.gov.co).
If the contract is for a commercial property, ReteICA (local industry and commerce withholding) also applies, according to each city’s rates (see haciendabogota.gov.co).
Si el arrendador es no residente (sin establecimiento permanente)
Cuando el arrendador es un extranjero sin domicilio ni sucursal en Colombia, el arrendatario debe practicar una retención del 20 % sobre el pago total (art. 408 E.T.).
Generalmente, esta retención agota la obligación tributaria del no residente, es decir, no debe presentar declaración en Colombia, salvo excepciones.
Paso 4 — ICA municipal y registro de actividad
Además del IVA y la renta, los ingresos por arriendo también pueden generar el Impuesto de Industria y Comercio (ICA), que es un tributo local.
Debes inscribirte en la Secretaría de Hacienda del municipio donde se ubique el inmueble (por ejemplo, Bogotá o Medellín) y aplicar la tarifa del código CIIU correspondiente a arrendamientos, según el Acuerdo municipal vigente.
Cada ciudad tiene tarifas distintas. En Bogotá, por ejemplo, el ReteICA se calcula sobre el canon mensual y varía según la actividad económica.
Puedes consultar las tarifas actualizadas en el portal oficial de la Secretaría de Hacienda Distrital.
Paso 5 — Soporte de costos y deducciones (clave para bajar el impuesto)
Uno de los errores más comunes entre arrendadores es no soportar correctamente los gastos, y eso puede costarte caro al momento de declarar.
Para poder descontar gastos relacionados con el inmueble (administración, predial, seguros, mantenimiento, honorarios, etc.), necesitas facturas válidas o documentos soporte:
- If your supplier is required to issue invoices, request an electronic invoice.
- If your supplier is not required to issue invoices, you (as the landlord) must generate a “Supporting Document for Non-Obligated Suppliers” in the DIAN’s invoicing system to validate the deduction.
Las reglas de facturación están en los artículos 615, 616-2 y 617 del E.T. y en la Resolución 000042 de 2020, actualizada por la DIAN.
La entidad reiteró en sus conceptos de 2025 que toda prestación de servicios o venta de bienes debe facturarse, salvo las excepciones expresas del artículo 616-2.
Paso 6 — Fechas y formularios para declarar en 2025
El cumplimiento de plazos es clave para evitar sanciones.
- Individual income tax (tax year 2024): from August 12 to October 24, 2025, depending on the last two digits of your NIT (DIAN).
- UVT 2025: COP 49,799 (DIAN Resolution 000193 of December 4, 2024). Use this value to determine minimum bases, penalties, and thresholds.
- Withholding agents: must declare and pay monthly the withholdings applied, following the DIAN’s official tax calendar.
Casos frecuentes (con checklist rápido)
1️⃣ Soy extranjero no residente y arriendo mi apartamento en Medellín
✔️ The platform or property manager paying you must withhold 20% (Art. 408 E.T.).
✔️ If your income was fully subject to that withholding, you don’t need to file a tax return in Colombia.
✔️ If you become a tax resident (through presence or investing in Colombia), your situation changes — you’ll be taxed on worldwide income and must file an annual return.
2️⃣ Tengo una SAS en Colombia que arrienda locales
✔️ You must charge 19% VAT since it’s a commercial rental.
✔️ Your clients, if they are withholding agents, will apply 3.5% withholding tax if the payment exceeds 10 UVT.
✔️ You must file VAT, withholding, and ICA returns monthly or according to the municipal schedule.
3️⃣ Arriendo vivienda a una persona natural (no empresa)
✔️ You don’t charge VAT (residential use).
✔️ In most cases, there’s no withholding tax, since the tenant isn’t a withholding agent.
✔️ However, you must still file an income tax return if you exceed the thresholds and support all expenses with invoices or supporting documents.
Conclusión: declara correctamente y evita sanciones
Tener una propiedad en Colombia y generar ingresos por arriendo puede ser una gran inversión, pero implica obligaciones fiscales concretas.
Si eres extranjero o inversionista, busca siempre asesoría tributaria personalizada: cada caso puede cambiar según tus ingresos, estructura jurídica y convenios de doble tributación.
If you’re investing in Colombia, always seek personalized tax advice — each case can differ depending on your income structure, type of ownership, and double taxation treaties.
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