Cuando hablamos de comprar, vender o arrendar un inmueble en Colombia, casi siempre aparece una figura clave: el contrato de corretaje inmobiliario.
Este acuerdo regula la relación entre el propietario o el comprador y una persona natural o jurídica —denominada corredor, comisionista o inmobiliaria— encargada de poner en contacto a las partes, promocionar los bienes en venta y facilitar las condiciones del negocio.
Además, en el marco de esta relación se incorpora la verificación de la documentación legal del inmueble, lo que incluye la titularidad, los antecedentes registrales y demás aspectos jurídicos necesarios para brindar seguridad a las partes y garantizar que la negociación se realice sobre bases sólidas y confiables.
En otras palabras, cuando un propietario desea vender su apartamento o un arrendatario busca arrendar una vivienda, el contrato de corretaje se convierte en la herramienta legal idónea para formalizar la intermediación. A través de este acuerdo se establecen de manera clara las condiciones de la gestión, el alcance de las obligaciones del corredor y, especialmente, la forma, el monto y la persona responsable del pago de la comisión.
Su importancia radica en que brinda protección tanto al propietario como a la persona interesada en adquirir o arrendar el inmueble, ya que establece de forma clara y precisa las condiciones de la intermediación.
De esta manera se evitan malentendidos respecto al valor y forma de pago de la comisión, las obligaciones del corredor y el alcance de su gestión, garantizando transparencia, seguridad jurídica y confianza durante todo el proceso de negociación.
¿Qué es el contrato de corretaje inmobiliario?
El contrato de corretaje inmobiliario está regulado por el Código de Comercio colombiano (artículos 1340 a 1353).
Consiste en encargar a un tercero —llamado corredor o comisionista— la tarea de poner en contacto a dos personas interesadas en realizar una transacción inmobiliaria.
👉 Practical example: if you want to sell your house, you hire a broker to find a buyer. Their role is to “present” both parties, without creating any labor, representation, or mandate relationship between the broker and the contracting parties.
¿Es lo mismo un “Broker Agreement” que un Contrato de Corretaje Inmobiliario en Colombia?
Si conoces el mercado inmobiliario de EE. UU. o Europa, quizá te preguntes si el contrato de corretaje inmobiliario en Colombia es equivalente a un broker agreement.
La respuesta: son figuras similares, pero no idénticas.
Aspecto | Broker Agreement (EE. UU./Europa) | Contrato de Corretaje (Colombia) |
Propósito principal | Representación del vendedor o comprador, normalmente con exclusividad. | Intermediación pura: el corredor solo pone en contacto a las partes. |
Marco legal | Legislación inmobiliaria, suele exigir licencia de corredor. | Código de Comercio Colombiano (Arts. 1340–1353). No exige licencia. |
Representación | El broker puede actuar en nombre del cliente (ej. firmar ciertos documentos). | El corredor no representa a ninguna de las partes; solo las presenta. |
Comisión | Generalmente la paga el vendedor, negociada previamente. | Usualmente la paga el vendedor, aunque puede compartirse o asignarse de otra forma. |
Exclusividad | Común: el vendedor o comprador se compromete a trabajar solo con ese broker. | No es obligatoria: varios corredores pueden presentar interesados; solo cobra quien cierre el negocio. |
👉 En resumen:
- Un broker agreement en países anglosajones implica representación y, muchas veces, exclusividad.
- Un contrato de corretaje en Colombia implica únicamente intermediación, sin representación.
Para los extranjeros, esta diferencia es clave: en Colombia el corredor no puede obligarte legalmente ni actuar en tu nombre; su papel se limita a conectarte con la otra parte.
¿El contrato debe ser escrito o verbal?
La ley permite que sea verbal o escrito, pero en la práctica lo recomendable es dejarlo por escrito.
Esto evita discusiones posteriores sobre si existió o no la intermediación, cuánto debía pagarse de comisión y quién debía cubrirla.
Un contrato escrito puede incluir:
- Porcentaje exacto de la comisión.
- Quién la paga (comprador, vendedor o ambos).
- Plazo para el pago.
- Servicios adicionales (como trámites, acompañamiento notarial o gestión de documentos).
¿Cómo se remunera el corretaje inmobiliario?
El corredor recibe una comisión sobre el valor del negocio (venta o arrendamiento).
Si las partes no acuerdan un porcentaje, el artículo 1341 del Código de Comercio establece que se pagará la comisión “usual” en el mercado o, en su defecto, la fijada por peritos.
📌 Key point:
El derecho a la comisión solo surge si el negocio se concreta gracias a la intermediación del corredor.
Si el trato nunca se cierra, el corredor no puede reclamar pago por el tiempo invertido.
¿Quién paga la comisión?
Por regla general, la comisión se distribuye en partes iguales entre comprador y vendedor, salvo que las partes acuerden lo contrario. En la práctica, lo más común es que el pago recaiga en el vendedor; sin embargo, también puede asumirse en su totalidad por quien contacte inicialmente al corredor, o redistribuirse de acuerdo con lo que se pacte expresamente.
⚠️ Frequent risk: some brokers charge commission to both parties without prior agreement. To avoid these situations, the brokerage contract must clearly state the percentage each party is responsible for, along with the conditions and method of payment.
Funciones y límites del corredor inmobiliario
El corredor no está obligado a garantizar que el negocio se concrete ni a realizar gestiones adicionales.
Su función principal es poner en contacto a las partes.
- Tramitar certificados y paz y salvos.
- Acompañar en el crédito hipotecario.
- Preparar documentos para la notaría.
De igual manera, el corredor inmobiliario tiene el deber de suministrar información veraz, clara y suficiente acerca del estado jurídico y físico del inmueble, así como sobre las condiciones bajo las cuales se llevará a cabo la negociación. Estas actividades adicionales no forman parte de la obligación legal del contrato de corretaje, pero se han convertido en prácticas habituales que fortalecen la confianza y brindan mayor seguridad a las partes involucradas.
Consejos prácticos antes de firmar un contrato de corretaje
- Exige contrato escrito: aunque la ley permite lo verbal, el papel es tu mejor protección.
- Define el porcentaje de comisión: lo usual oscila entre 3% y 5% en ventas.
- Aclara quién paga la comisión: comprador, vendedor o ambos.
- Verifica la experiencia del corredor: pide referencias o revisa si pertenece a una inmobiliaria reconocida.
- Evita cláusulas abusivas: como pagar comisión aunque el negocio se cierre sin intervención del corredor.
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Qué pasa si el negocio no se concreta?
El corredor no tiene derecho a comisión, porque se paga solo por resultados.
¿La comisión debe pagarse de inmediato?
Depende de lo pactado. Lo usual es pagarla en el momento del cierre y firma de la escritura o contrato de arrendamiento.
¿Qué pasa si contrato a varios corredores?
Todos pueden presentar interesados, pero solo tiene derecho a comisión quien demuestre que su gestión llevó al cierre del negocio.
¿Cuánto es la comisión en arriendos?
Generalmente corresponde a un mes de renta, pero puede variar según el acuerdo.
El contrato de corretaje inmobiliario en Colombia es mucho más que un simple trámite: es la herramienta que asegura que la compra, venta o arriendo de una propiedad se haga con reglas claras, protegiendo tanto al propietario como al comprador o arrendatario.
Al definir por escrito la comisión, quién la paga y cuáles son los alcances del corredor, se evitan conflictos y se garantiza una gestión transparente.
👉 En Nexo Legal acompañamos a propietarios, compradores e inversionistas a redactar, revisar y blindar contratos de corretaje que protejan tus intereses y eviten sorpresas legales.
📩 Contáctanos hoy mismo y recibe asesoría legal personalizada para cerrar tu negocio inmobiliario con seguridad y confianza.
Comienza con una evaluación gratuita de tu caso
¿Qué va a pasar una vez llenes este formulario?
Después de llenar y enviar el formulario, tu caso pasa por una revisión integral por parte de nuestro equipo de especialistas para evaluar su viabilidad. Recuerda que proporcionar información clara y concisa sobre tus objetivos acelera este proceso.
Posteriormente, se asignará un especialista a tu caso, quien se comunicará contigo en un plazo de un día para aclarar detalles sobre tu caso particular y darte los próximos pasos para ayudarte a alcanzar tus objetivos.
Comienza con una evaluación gratuita de tu caso
¿Qué va a pasar una vez llenes este formulario?
Después de llenar y enviar el formulario, tu caso pasa por una revisión integral por parte de nuestro equipo de especialistas para evaluar su viabilidad. Recuerda que proporcionar información clara y concisa sobre tus objetivos acelera este proceso.
Posteriormente, se asignará un especialista a tu caso, quien se comunicará contigo en un plazo de un día para aclarar detalles sobre tu caso particular y darte los próximos pasos para ayudarte a alcanzar tus objetivos.