¿Estás pensando en emprender un proyecto de construcción en Colombia?
Construir puede ser una gran oportunidad, pero también conlleva importantes riesgos legales si no tomas las precauciones adecuadas.
En este artículo te explicamos cómo protegerte legalmente al construir: desde decidir si conviene hacerlo a título personal o mediante una empresa, hasta conocer qué permisos y licencias necesitas (POT, licencias urbanísticas, normas técnicas) para evitar sanciones.
Nuestro objetivo es que puedas desarrollar tu obra de forma segura y conforme a la ley, minimizando responsabilidades personales y cumpliendo con todos los requisitos. ¡Empecemos!
Construcción en Colombia: ¿Conviene hacerlo como persona natural o como empresa?
Una de las primeras decisiones legales clave al planear una construcción es definir si actuarás como persona natural (a título personal) o a través de una persona jurídica (creando una empresa constructora).
Cada figura tiene implicaciones distintas en cuanto a responsabilidad, riesgo y trámites:
Persona natural (a nombre propio): En este caso tú asumes directamente el proyecto y todos los contratos.
La desventaja principal es que respondes con todo tu patrimonio personal por las deudas, obligaciones o perjuicios que se deriven de la obra.
Si algo sale mal –por ejemplo, incumplimientos con proveedores, accidentes en obra o reclamaciones por defectos– tus bienes personales podrían ser embargados para responder, ya que no hay separación entre tu patrimonio y el del proyecto.
En otras palabras, el riesgo es ilimitado, pues la ley obliga al dueño individual a pagar con sus propiedades si la construcción deja deudas impagas.
Persona jurídica (empresa constructora): Consiste en crear una sociedad legalmente constituida (por ejemplo, una S.A.S. – Sociedad por Acciones Simplificada).
Esta figura te permite separar los bienes de la empresa de los tuyos como dueño o socio.
La compañía asume las obligaciones del proyecto con su propio patrimonio, y tú solo arriesgas hasta el monto de tu aporte de capital.
Esto significa que, en caso de quiebra o deudas de la obra, la empresa responde con sus bienes y no pueden obligarte a pagar con los tuyos personales.
Esta responsabilidad limitada es una enorme ventaja para proteger tu patrimonio.
Además, una sociedad puede brindar mayor credibilidad y formalidad frente a bancos, proveedores y clientes.
Ten en cuenta que las S.A.S. en Colombia se crean fácilmente y pueden tener incluso un solo accionista, por lo que suelen ser el vehículo recomendado para proyectos inmobiliarios.
💡 That said, limited liability is not absolute: if the company is used to commit fraud or you act with intent or gross negligence, authorities can “pierce the corporate veil” and hold you personally liable for the damages.
Por ello, aun mediante empresa, obra siempre de buena fe y cumpliendo la ley.
¿Qué te conviene?
Para proyectos pequeños o personales (ej. construir tu vivienda familiar), muchos optan por hacerlo como persona natural, dado que el riesgo puede ser manejable y los trámites de crear empresa conllevan cierta carga administrativa.
Sin embargo, para proyectos de mayor envergadura o comerciales, lo recomendable es constituir una empresa constructora (por ejemplo una S.A.S.), pues te brinda ese escudo legal de responsabilidad limitada y facilita organizar mejor el negocio.
También puedes buscar socios o inversionistas: en tal caso la figura jurídica es indispensable para establecer claramente las participaciones.
Algunos constructores crean una sociedad por proyecto (incluso existen casos de formar consorcios o uniones temporales entre varias empresas para obras específicas) con el fin de compartir riesgos y luego liquidar esa sociedad al terminar el proyecto.
En resumen, valora el tamaño del proyecto, el nivel de riesgo financiero y legal, y decide la estructura que mejor proteja tus intereses. Si dudas, asesórate con un abogado comercial para crear la empresa más adecuada antes de poner el primer ladrillo.
¿Qué permisos necesitas para construir en Colombia? POT, licencias y normativa
Obtener las licencias y cumplir las normas urbanísticas es fundamental para proteger legalmente tu proyecto de construcción en Colombia.
Construir en Colombia implica navegar por un marco normativo estricto. Existen permisos urbanísticos obligatorios que debes conseguir antes de iniciar obras, los cuales varían según el tipo de proyecto. A continuación, te indicamos los principales trámites y licencias necesarios y cómo cumplir con los aspectos normativos clave:
Plan de Ordenamiento Territorial (POT)
Antes de cualquier obra, verifica el uso de suelo permitido en el terreno según el POT de tu municipio.
Debes asegurarte de que tu proyecto cumple con las normas del POT y planes parciales vigentes, pues las licencias se otorgan con sujeción a esas reglamentaciones locales.
Debes asegurarte de que tu proyecto cumple con las normas del POT y planes parciales vigentes, pues las licencias se otorgan con sujeción a esas reglamentaciones locales.
Por ejemplo, si el POT de tu ciudad solo permite viviendas de dos pisos en tu lote, no podrás legalmente levantar un edificio de cinco.
Puedes consultar los usos permitidos en la curaduría urbana o la secretaría de planeación municipal correspondiente antes de diseñar el proyecto.ß
Licencia de construcción:
Es el permiso principal para poder edificar legalmente.
Importante: el trámite debe hacerse antes de iniciar la obra, presentando ante la curaduría un expediente técnico completo.
Existen diferentes modalidades de licencia de construcción según lo que planees hacer: obra nueva (para construir en un lote vacío o tras demoler lo existente) ampliación (añadir área a una edificación), modificación o adecuación (cambios en la distribución sin ampliar área), reconstrucción (rehacer algo colapsado o siniestrado), demolición (derribar estructuras existentes) y otras.
La licencia adecuada (o combinación de ellas) dependerá de tu proyecto específico.
Importante: el trámite debe hacerse antes de iniciar la obra, presentando ante la curaduría un expediente técnico completo.
Entre los documentos que te exigirán están los planos arquitectónicos y estructurales firmados por profesionales autorizados, la memoria de cálculo estructural, el estudio de suelos, el formulario único nacional de solicitud, el certificado de tradición y libertad del inmueble, recibos de impuestos prediales al día, el concepto de uso de suelo conforme al POT, copias de cédula del propietario y del diseñador, entre otros requisitos que la norma local establezca.
La curaduría revisará que todo esté en orden (diseños, normas sísmicas, retiros, etc.), y si cumples, te liquidará una tasa oficial para expedir la licencia.
Ten presente que una vez aprobada, la licencia de construcción tiene una vigencia de 3 años para ejecutar la obra, prorrogable por 12 meses más (una única vez) si lo solicitas antes de su vencimiento.
Licencia de urbanismo:
Si tu proyecto involucra desarrollo de terrenos a gran escala –por ejemplo, parcelar un lote grande, realizar un conjunto residencial o urbanización nueva– podrías requerir también una licencia de urbanismo.
Esta licencia autoriza las obras de urbanización: abrir vías, subdividir predios, dotar servicios públicos y preparar el terreno para luego construir edificaciones.
En términos simples, mientras la licencia de construcción se enfoca en las edificaciones, la de urbanismo aplica cuando vas a crear o modificar la configuración de terrenos conforme al POT.
Se tramita igualmente ante curaduría y tiene sus propios requisitos técnicos.
Permisos ambientales:
Algunos proyectos requieren obtener permisos ambientales especiales antes de construir, para garantizar la protección del medio ambiente.
Esto aplica si la obra puede generar impactos significativos, por ejemplo: uso de aguas (necesitas concesión de aguas superficiales), vertimientos de aguas residuales, emisiones atmosféricas (polvo, gases), aprovechamiento forestal (tala de árboles) o intervenciones en cauces de ríos.
Cada caso depende de la ubicación y características del proyecto. Consulta con la autoridad ambiental (Corporación Autónoma Regional o la entidad ambiental local) si tu obra necesita Evaluación de Impacto Ambiental o permisos específicos.
Construir sin estas autorizaciones, cuando son exigibles, puede acarrear sanciones ambientales además de las urbanísticas.
Permiso de ocupación / certificación final:
Al concluir la obra, deberás gestionar el certificado de ocupación o acta de finalización (también llamada habitabilidad).
Esta certificación la emite la curaduría o planeación y confirma que construiste conforme a lo licenciado y que la edificación es segura y apta para uso.
Es importante obtenerla, pues la necesitarás para trámites como ventas, escrituración en propiedad horizontal o conexión definitiva a servicios públicos.
Básicamente, es el “pasaporte” legal de la construcción terminada.
Cumplir con todos estos permisos es esencial. Iniciar obra sin licencia o excederse de lo aprobado es considerado infracción urbanística grave.
Las autoridades (inspectores de policía urbanística) pueden imponerte multas cuantiosas de hasta 200 salarios mínimos mensuales por construir sin licencia –las sanciones se calculan por metro cuadrado construido ilegalmente y pueden fácilmente sumar decenas de millones de pesos–.
Además, te expones a la suspensión inmediata de la obra e incluso a la demolición de lo construido al margen de la ley.
En casos extremos, si ignoras las órdenes, podrías hasta perder el inmueble a favor del Estado.
En términos simples, mientras la licencia de construcción se enfoca en las edificaciones, la de urbanismo aplica cuando vas a crear o modificar la configuración de terrenos conforme al POT.
Esto no solo evita sanciones, sino que garantiza que tu proyecto esté bien planificado y se ejecute de forma segura y acorde a las normas.
Normas técnicas y obligaciones adicionales del constructor
Obtener la licencia es un paso necesario, pero igualmente debes cumplir con las normas técnicas y legales durante la construcción.
En Colombia rige la Norma Sismo-Resistente (NSR-10), que obliga a que todas las estructuras se diseñen y construyan con estándares que las hagan seguras frente a sismos.
Por ello, debes contar con profesionales idóneos: un arquitecto y un ingeniero estructural matriculados que elaboren y firmen los planos y cálculos de la obra, así como un director técnico de obra responsable de que la ejecución siga lo aprobado.
Trabaja con constructores licenciados y cumple los reglamentos de seguridad industrial (dotar a los obreros de elementos de protección, afiliarlos a riesgos laborales, etc.), para reducir riesgos de accidentes y posibles demandas.
No menos importante, si vas a vender las unidades construidas (vivienda nueva), ten en cuenta la responsabilidad post-venta que recae sobre el constructor.
Por ley, quien construye y vende un inmueble debe garantizar su calidad: en especial, está sujeto a la responsabilidad decenal del Código Civil (10 años por estabilidad estructural).
Desde la tragedia del edificio Space, se reforzaron estas exigencias: la Ley 1796 de 2016 (Ley de Vivienda Segura) dispuso que los constructores de vivienda deben amparar por 10 años a los compradores ante eventos de ruina o colapso de la edificación debido a defectos de construcción, vicios del suelo o fallas estructurales.
A partir de ello, es obligatorio contratar un seguro decenal (u otra garantía equivalente) que cubra esos daños. Esta medida se implementó gradualmente y, desde julio de 2025, rige en todo el territorio nacional –es decir, ya todas las nuevas viviendas deben estar respaldadas por este seguro de estabilidad estructural por una década.
Como constructor, debes presupuestarlo y adquirirlo antes de entregar los inmuebles, ya que sin este requisito no podrás escriturar viviendas nuevas en muchas ciudades.
El seguro decenal te protege también a ti: si ocurriera una falla catastrófica en la estructura, la póliza cubrirá los perjuicios, evitando que tengas que responder con tu patrimonio.
Además, es recomendable constituir una fiducia para manejar los dineros de preventas de inmuebles, lo cual genera confianza con los compradores y cumple la regulación de protección de pagos anticipados.
Conclusión: ¡Construye con bases legales!
Construir en Colombia es una gran oportunidad… siempre que lo hagas con el respaldo legal adecuado.
Elegir la estructura correcta (persona natural o jurídica), tramitar las licencias a tiempo y cumplir con las normas del POT y de construcción no son trámites menores: son la base para evitar sanciones, proteger tu patrimonio y garantizar que tu proyecto avance sin sobresaltos.
En Nexo Legal te acompañamos desde el primer plano.
Ya sea que vayas a construir tu vivienda familiar o un edificio completo, te ayudamos a:
- Evaluar si te conviene hacerlo como persona o empresa.
- Crear la figura legal más segura para tu caso.
- Tramitar licencias y permisos ante curadurías y autoridades.
- Blindarte frente a riesgos contractuales, técnicos y normativos.
Nuestro equipo jurídico y técnico especializado está listo para ayudarte a construir con tranquilidad, seguridad y cumplimiento total.
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