Si estás arrendando un inmueble en Colombia, o piensas hacerlo pronto, seguramente te preguntas: ¿Tengo que cobrar IVA? ¿Debo declarar estos ingresos? ¿Cuáles son mis obligaciones frente a la DIAN?

La realidad es que el tema puede parecer complejo, pero no tiene por qué serlo. Aquí te explicamos con detalle y en lenguaje claro cómo funciona el IVA y cuáles son las obligaciones fiscales que debes tener en cuenta en 2025.

IVA en arrendamientos: lo básico

El IVA en Colombia en arrendamientos depende directamente del tipo de inmueble y del uso que se le dé.

Por ley (art. 476 del Estatuto Tributario), el arriendo de vivienda está excluido del IVA. En cambio, los alquileres de inmuebles de uso comercial (oficinas, locales, bodegas, parqueaderos, etc.) sí están gravados con IVA al 19%.

Es decir:

• Si el destino del inmueble es habitacional → no se cobra IVA.
• Si el destino es productivo o comercial → se debe facturar IVA del 19%.

Un ejemplo sencillo: arrendar un apartamento familiar no genera IVA, mientras que arrendar un local para un negocio sí debe facturar el 19%.

Casos especiales aclarados por la DIAN

• Una copropiedad residencial no paga impuesto de renta como tal, pero si alquila sus zonas comunes (parqueaderos, gimnasio, salón comunal, etc.), ese ingreso sí se considera servicio gravado con IVA.
• En cambio, si esas áreas se usan “a préstamo” o su costo ya está incluido dentro de la cuota de administración sin cobro adicional, no se cobra IVA.
• Además, en 2025 el Consejo de Estado determinó que un arrendamiento comercial destinado directamente a servicios de salud (IPS bajo el Plan de Beneficios en Salud) puede considerarse exento de IVA, corrigiendo conceptos previos de la DIAN.

👉 En resumen:

• Arriendo de vivienda → excluido de IVA.
• Arriendo comercial → IVA 19% (salvo excepciones judiciales recientes como IPS o cobros incluidos en cuotas de administración).
• El IVA se causa en el momento en que se exige el canon: fecha de factura o de pago.

Diferencias fiscales: vivienda vs local comercial

Destino del inmueble

• Arrendamientos exclusivamente habitacionales → exentos de IVA.
• Arrendamientos con destino comercial (oficinas, bodegas, locales, talleres, etc.) → gravados con IVA al 19%.

Factura y retención de IVA en Colombia

• En vivienda no se cobra IVA ni hay retención de IVA.
• En arriendo comercial, el arrendador debe emitir factura con IVA si es responsable, y el arrendatario (cuando es agente de retención de IVA) debe practicar retención sobre el valor del impuesto cobrado.

Responsabilidad en el IVA

• Un propietario de vivienda persona natural con ingresos bajos puede no ser responsable de IVA.
• Un propietario de vivienda persona natural con ingresos bajos puede no ser responsable de IVA.

Impuesto sobre la Renta

• Tanto vivienda como locales se declaran en la declaración de renta anual.
• Personas naturales → los cánones se incluyen en la cédula de rentas de capital (0–39% según el nivel de ingresos).
• Personas jurídicas → los ingresos por arriendo se gravan como renta ordinaria (~35% en 2025).
• Importante: las propiedades horizontales residenciales no son contribuyentes de renta, pero sí deben pagar IVA cuando arriendan áreas comunes.

Obligaciones tributarias del arrendador

Inscripción en el RUT

Toda persona natural o jurídica que reciba ingresos por arrendamiento debe inscribirse en el Registro Único Tributario (RUT).

En especial, los extranjeros sin residencia fiscal en Colombia deben inscribirse en el RUT para declarar rentas de fuente colombiana (como cánones de inmuebles ubicados en el país).

Al registrarse, se debe declarar la actividad económica como “rentista de capital” y marcar las responsabilidades (IVA, renta, retenciones) que correspondan.

Facturación electrónica

La obligación de expedir factura depende de las reglas generales del artículo 616-2 del Estatuto Tributario. En la práctica:

• Si quien arrienda es persona jurídica o actúa como empresa → casi siempre debe facturar electrónicamente cada mes por el canon.
• Incluso si se trata de vivienda excluida de IVA en Colombia → la factura es necesaria para efectos de control y deducciones.
• Si el arrendador es persona natural no obligada a facturar → el arrendatario puede generar un “documento soporte” para respaldar el pago y deducirlo en sus impuestos.
  En todo caso, quienes superen los topes de facturación deben facturar, aun tratándose de arrendamientos.

Responsabilidad en el IVA

• Si el arrendamiento es comercial, el arrendador debe liquidar y declarar el IVA por ese ingreso.
• El propietario solo factura IVA si está inscrito como responsable; de lo contrario, no lo cobra.
• En 2025, una persona natural debe inscribirse como responsable de IVA si sus ingresos anuales en actividades gravadas alcanzan 3.500 UVT (unos $174.296 millones COP).
• Personas jurídicas → siempre responsables de IVA si arriendan bienes gravados.

Declaración de renta

• El arrendador debe incluir las rentas percibidas en su declaración anual.
• Persona natural → se clasifica como ingreso de capital en la cédula correspondiente.
• Persona jurídica → se incluye en la renta ordinaria.
• Siempre guarda tus contratos, facturas y extractos bancarios, porque la DIAN cruza esta información con reportes de terceros.

Retenciones en la fuente

Retención de renta 

• Si el arrendatario es agente retenedor (por ejemplo, una empresa o administrador de propiedad horizontal), debe practicar retención de renta sobre el pago.
• La tarifa es del 3.5% sobre el total pagado, cuando el abono sea igual o superior a 10 UVT.
• Si el pago es menor a 10 UVT, no hay retención.

Retención de IVA en Colombia

• Aplica únicamente para los contribuyentes obligados a practicarla.
• Cuando el canon incluye IVA (es decir, es un arriendo gravado), el arrendatario debe retener un porcentaje de ese IVA —generalmente hasta el 15%— al momento del pago.
• En arriendos de vivienda no aplica IVA, por lo tanto, no existe retención.

Pagos al exterior

• Si el pago del arriendo se hace a un arrendador no domiciliado en Colombia (extranjero sin sucursal), aplica una retención del 20% sobre el pago total.
• Esto pasa, por ejemplo, cuando un arrendatario en Colombia paga directamente a un propietario extranjero.

Riesgos de omisiones y sanciones

No cumplir con estas obligaciones puede generar deudas y sanciones inesperadas. La DIAN puede revisar hasta 5 años atrás y cobrar los impuestos omitidos (art. 817 ET), además de intereses de mora y sanciones por extemporaneidad u omisión en la facturación.

Ejemplo: en 2024 la DIAN detectó 1.200 conjuntos residenciales que estaban obligados a declarar IVA en Colombia por alquiler de áreas comunes y no lo hicieron. Resultado: procesos de cobro y sanciones.

Errores comunes que llevan a sanciones:

• Arrendar un local comercial sin factura (pensando erróneamente que está exento).
• Recibir pagos en efectivo sin registrarlos.
• No actualizar el RUT al superar los topes de IVA.
• No practicar retenciones cuando corresponde.

Persona natural vs persona jurídica

• Persona natural: Puede no ser responsable de IVA en Colombia si cumple los requisitos de ingresos (<3.500 UVT). Aun así, debe declarar los cánones en su renta como ingresos de capital.
• Companies: Persona jurídica (empresa o sociedad): Siempre es responsable de IVA en arriendos gravados, debe facturar el 19% y además tributa renta corporativa (~35%).

En resumen: las empresas tienen obligaciones más estrictas, mientras que las personas naturales tienen menos cargas si están bajo los límites, pero igual deben declarar y facturar cuando superan topes.

Arrendamientos por extranjeros

Los extranjeros también deben tener en cuenta reglas especiales:

• No residentes fiscales: tributan solo por ingresos de fuente colombiana (como arriendos de inmuebles en Colombia). Deben inscribirse en el RUT y presentar declaración de renta, salvo que el arrendatario practique retención definitiva.
• Residentes fiscales (más de 183 días en Colombia): tributan como colombianos sobre su renta global.
• Sociedades extranjeras: si poseen un inmueble en Colombia, normalmente se considera que tienen un establecimiento permanente. En la práctica, se recomienda constituir una sociedad en Colombia.
• Pagos desde el exterior: si el arriendo se paga directamente a un propietario extranjero, aplica retención del 20%.
• Además, es clave verificar si existe un convenio de doble tributación y usar siempre la tasa de cambio oficial.

👉 No declarar ingresos de arrendamiento siendo extranjero puede acarrear sanciones graves.

Recomendaciones prácticas

• Inscribir y actualizar el RUT: marca la actividad de arrendamiento y responsabilidades (IVA, renta, retenciones).
• Emitir facturas electrónicas: siempre por los cánones cobrados, especialmente si son comerciales.
• Registrar ingresos formalmente: usa cuentas bancarias o medios electrónicos. Evita el efectivo.
• Declarar renta a tiempo: incluye los arriendos y aprovecha gastos deducibles (predial, intereses, etc.).
• Practicar retenciones debidas: si eres arrendatario, retén 3.5% de renta y el IVA correspondiente. Si pagas a un extranjero, retén 20%.
• Asesoría profesional: apóyate en contador o abogado para evitar errores y mantenerte actualizado con los cambios normativos.
• Propiedades horizontales: si arriendas zonas comunes a terceros, debes facturar IVA y declararlo.
• Cumplir calendarios tributarios: paga IVA y renta en las fechas que establece la DIAN.

Cumplir con las normas fiscales al arrendar inmuebles en Colombia es fundamental para evitar sanciones y dormir tranquilo.

Tener claro cuándo aplica el IVA en Colombia, cómo facturar, cómo declarar y qué retenciones practicar te permite manejar tus ingresos de manera legal y sin sobresaltos.

En En Nexo legal, we can guide you through the entire process: from reviewing your tax situation to representing you before DIAN if needed.
👉 Don’t risk your assets—contact us and manage your rentals with confidence and professional support.