Comprar una propiedad en Colombia puede parecer simple: visitas el inmueble, negocias el precio, firmas una promesa y luego vas a la notaría. Pero si no haces una revisión legal y seria del bien, podrías estar comprando algo que no es legalmente tuyo… o peor aún, que alguien más puede reclamar.

Uno de los aspectos más importantes al comprar propiedad en Colombia —y menos comprendidos por los compradores— es el estudio de títulos. Hoy te explicamos con claridad por qué este paso no es una formalidad, sino una herramienta de prevención que te ahorra años de problemas legales.

¿Qué es exactamente un estudio de títulos?

El estudio de títulos es un análisis jurídico detallado del historial legal de una propiedad.
Su objetivo es confirmar que el inmueble está libre de problemas legales, y que quien lo vende tiene capacidad legal para hacerlo.

Este estudio permite detectar embargos, hipotecas, limitaciones al dominio, demandas, herencias sin formalizar, errores registrales, entre muchas otras situaciones que pueden poner en riesgo tu inversión.

¿Por qué se necesita un estudio de títulos?

En Colombia, comprar una propiedad no se limita a firmar una escritura. Para que realmente seas el dueño, esta escritura debe ser registrada oficialmente en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

El estudio de títulos entra en juego precisamente ahí: es la revisión legal previa que se realiza para asegurarse de que todo esté en orden, que el historial de la propiedad sea claro, y que no haya problemas ocultos, como antiguos propietarios mal inscritos o documentos faltantes.

En pocas palabras, es la forma de confirmar que lo que estás comprando realmente se puede vender y registrar sin complicaciones futuras.

¿Qué se revisa exactamente?

Cuando hablamos de "estudio de títulos", no nos referimos a una simple revisión superficial del certificado de tradición y libertad.

Hablamos de un análisis jurídico profundo del historial registral del inmueble. Es como investigar los antecedentes de una persona antes de contratarla: no basta con lo que se ve por fuera, hay que entender su historia legal y verificar que todo esté en regla.

Esto incluye, este otros, los siguientes aspectos clave:

• Cadena de titularidad: quienes han sido propietarios del inmueble y cómo adquirieron el derecho (compraventa, sucesión, prescripción adquisitiva, etc.).
• Gravámenes vigentes: hipotecas u otras cargas que afecten el bien.
• Medidas cautelares: como embargos, secuestros, inscripciones de demandas.
• Limitaciones al dominio: usufructos, servidumbres, fiducias, patrimonio de familia inembargable o afectación a vivienda familiar.
• Procesos judiciales activos o pasados: como demandas civiles, procesos de pertenencia o de restitución.
• Errores o inconsistencias registrales: escrituras mal otorgadas, folios cerrados, anotaciones contradictorias o datos que no coinciden.
• Riesgos de extinción de dominio: cuando el inmueble ha estado vinculado directa o indirectamente a actividades ilícitas, lo que podría permitir al Estado quitar la propiedad, incluso si ya ha sido vendida.

También se evalúan factores como afectaciones urbanísticas, división material o jurídica, y si hay señales de riesgo que puedan afectar la validez de la operación.

¿Cuáles son los riesgos de no hacerlo?

Muchas personas compran sin revisar. Confían en lo que dice el vendedor, en lo que ven a simple vista o en lo que les asegura el agente inmobiliario. Pero no hacer un estudio de títulos es como comprar a ciegas en un terreno lleno de trampas.

Algunos de los riesgos más comunes (y costosos) que puede evitar un buen estudio de títulos son:

• Comprar un inmueble con hipoteca vigente.
• Adquirir un bien que se encuentra en proceso de extinción de dominio.
• Que el inmueble esté afectado como patrimonio de familia inembargable o sujeto a afectación a vivienda familiar.
• Que quien vende no sea el verdadero propietario o exista una cadena de titularidad irregular (falsa tradición).
• Que existan diferencias en el área, linderos o especificaciones físicas respecto a la realidad del bien.
• Que el folio de matrícula esté cerrado, lo cual significa que jurídicamente el inmueble no existe.

En cualquiera de estos escenarios, podrías enfrentarte a bloqueos para registrar la compraventa, pérdidas económicas o incluso procesos judiciales complejos y prolongados.

¿Y qué pasa si quiero comprar en preventa o aún no hay escritura?

En estos casos, el estudio de títulos se adapta al contexto. En vez de revisar la propiedad ya construida, se analiza:

• El título del lote donde se desarrollará el proyecto.
• La licencia de construcción y urbanismo.
• La personería jurídica y antecedentes del constructor.
• La existencia de hipotecas globales, promesas colectivas o contratos fiduciarios que puedan limitar el dominio futuro.

Incluso en preventa, hacer este estudio es clave para evitar proyectos inseguros o promesas de compraventa inejecutables.

En resumen:

Comprar una propiedad es más que firmar una escritura. Es asumir un derecho, sí, pero también todos los riesgos ocultos del pasado del inmueble.

El estudio de títulos es algo que te permite prevenir antes de lamentar.

En Nexo Legal, realizamos estudios de títulos completos, explicados en lenguaje claro, con entrega de informe escrito y acompañamiento hasta el cierre del negocio.

📩 Si estás pensando en comprar o vender un inmueble, contáctanos. Un estudio de títulos a tiempo puede salvar tu inversión.