Common Mistakes When Buying Property in Colombia

Comprar una propiedad en Colombia es una decisión trascendental que implica muchos factores.

En 2025 el mercado inmobiliario presenta oportunidades, pero también riesgos que conviene evitar.

La inversión inmobiliaria en ciudades como Medellín, Bogotá, Cartagena o Cali ha atraído tanto a nacionales como a extranjeros, quienes ven en el país una opción de buena rentabilidad y calidad de vida.

Sin embargo, la falta de información adecuada y el desconocimiento del marco legal, financiero y migratorio han hecho que muchas personas terminen cometiendo errores graves.

Entre los errores más frecuentes se cuentan:

• No planificar las finanzas personales: comprometerse sin calcular ingresos, gastos y deudas puede llevar a sobreendeudarse. Como recomiendan los expertos, la cuota hipotecaria no debe exceder el 30% del ingreso mensual.
• Ignorar el tipo de vivienda: desconocer las diferencias entre VIS (Vivienda de Interés Social) y no VIS puede hacer perder beneficios como subsidios gubernamentales a programas como “Mi Casa Ya”.
• No revisar la documentación del inmueble: adquirir sin consultar la escritura, el certificado de Tradición y Libertad (hipotecas, gravámenes) o la licencia de construcción del proyecto es muy riesgoso.
• Descuidar la asesoría profesional: trabajar con agentes o intermediarios informales sin registro legal incrementa el riesgo de fraude. Tampoco contar con un abogado inmobiliario desde el inicio puede dejar al comprador indefenso ante cláusulas abusivas.
• Subestimar los costos adicionales: olvidarse de incluir gastos de notaría, registro, impuestos prediales, seguros, administración o remodelaciones puede arruinar el presupuesto.
• Comprar por impulso o sin propósito claro: elegir un inmueble sólo por sus características inmediatas, sin analizar zona, valorización o destino (vivir, arrendar, vacacionar, etc.), suele llevar a elecciones poco rentables.
• Ignorar riesgos del contexto: variaciones en la tasa de cambio, cambios en la ley de tierras o tasas de interés, y riesgos naturales (inundaciones, terremotos) también pueden afectar la inversión.

A continuación ampliamos estos puntos y te damos consejos concretos y útiles para evitarlos.

1. Planificar finanzas y presupuesto

Antes de buscar inmuebles, haz un análisis financiero completo. Calcula tus ingresos netos, gastos fijos y posibles deudas. La cuota mensual de un crédito hipotecario no debe superar el 30% de tu ingreso mensual. Esto evita sobre endeudarte a largo plazo.

Además, compara las tasas de interés que ofrecen los bancos: opta por la que ofrezca menor carga financiera (fija o variable) según tus necesidades.

– Destina un fondo de contingencia: aparte de la cuota, separa un ahorro para imprevistos (reparaciones, gastos extras, etc.). Así evitarás caer en deuda ante cualquier urgencia.

– No comprometer más de lo que puedes pagar: si tu presupuesto real no alcanza para la vivienda ideal, considera opciones más asequibles o subsidios. Muchas familias creen erróneamente que califican para programas como “Mi Casa Ya”, pero estos exigen ingresos inferiores a 4 o 7 SMMLV según el caso. Verifica con un abogado o experto si cumples los requisitos antes de asumir que el subsidio aplica.

👉 Foreign focus: unlike the U.S., where banks relatively easily offer mortgages to non-residents, in Colombia obtaining financing as a foreigner is much more limited. Most must pay in cash or bring funds from abroad, which implies managing the exchange rate correctly and registering the investment as foreign capital.

2. Conocer el mercado y el tipo de vivienda

Infórmate bien sobre el mercado local y el tipo de propiedad que buscas. Colombia ofrece VIS (Vivienda de Interés Social) y No VIS, cada una con condiciones y subsidios distintos. No investigar estas diferencias puede hacerte perder apoyos gubernamentales o ventajas tributarias.

También conviene estudiar la zona donde quieres comprar: los precios varían mucho.

Por ejemplo, en Medellín (uno de los mercados más dinámicos en 2025) barrios como El Poblado, Envigado y Laureles tienen valores muy altos (entre COP $7-12 millones por m²), mientras zonas emergentes como Sabaneta, Itagüí o Belén ofrecen precios más bajos (~COP $4.8-7.5 millones/m²).

– Estudia la zona: más allá de lo bonito del inmueble, verifica la valorización histórica y futura de la comuna (cercanía a estaciones de metro, vías nuevas, servicios). Un proyecto bien ubicado puede revalorizarse anualmente en el orden del 5-10%. Evita comprar en áreas con tendencia a saturación o proyectos masivos de turismo que puedan inflar los precios.

– Mercados emergentes: si el presupuesto es ajustado, considera barrios o municipios en expansión, donde se espera plusvalía (como Belén o La América en Medellín). Otra alternativa es la cesión de derechos de compraventa en proyectos ya en marcha, que suelen ser más económicos.

👉 Comparison with the U.S./Europe: in markets like Miami or Madrid there is a centralized MLS and exclusive listings. In Colombia, there is not, which creates confusion and different prices. For a foreigner, this difference is one of the main cultural shocks when buying property in Colombia.

3. Revisar la documentación legal

No cierres trato sin revisar toda la documentación. Pide al vendedor la escritura pública y Certificado de Tradición y Libertad, que detalla hipotecas, gravámenes o embargos.

También verifica que los planos y licencias del proyecto estén aprobados por la curaduría urbana correspondiente.

No pagues cuotas basándote sólo en folletos o renders; exige documentos oficiales que avalen los permisos de construcción.

Actualiza tus documentos personales: si eres colombiano en el extranjero, ten al día tu cédula, pasaporte y certificados de ingresos.

Update your personal documents: if you are a Colombian abroad, keep your ID, passport, and income certificates up to date. These procedures may take longer from outside the country, but without them, you will not be able to sign deeds or obtain the mortgage loan.

Estudio de títulos y extinción de dominio

Un certificado de libertad limpio no garantiza que el inmueble esté libre de riesgos. En Colombia, es obligatorio realizar un estudio de títulos de al menos 20 años para verificar la cadena de propietarios y posibles irregularidades.

Además con esto puedes evitar la figura conocida como: extinción de dominio, que básicamente es; si un bien fue adquirido con recursos ilícitos o usado para actividades ilegales, el Estado puede recuperarlo sin indemnizar al comprador. Esto aplica incluso si compraste de buena fe.

Por eso es fundamental contar con un abogado que investigue tanto el inmueble como al vendedor.

4. Contar con asesoría profesional confiable

Buscar ayuda profesional y certificada es fundamental. No te dejes llevar por ofrecimientos informales en redes o personas sin registro: comprar a través de intermediarios no certificados aumenta el riesgo de fraude.

Es mejor acudir a inmobiliarias reconocidas o agentes locales con licencia, y siempre exigir contratos claros.

Un asesor local conoce la dinámica del mercado y puede anticipar riesgos que un comprador extranjero podría ignorar.

5. Incluir todos los costos en el presupuesto

Comprar propiedad implica más que el precio de venta. Además de la cuota inicial y el crédito, considera costos adicionales como:

• Impuestos y gastos notariales: Impuesto de Registro, Impuesto de Timbre (si aplica), honorarios notariales, estudio de títulos, avalúo, etc.
• Impuesto Predial: se paga anualmente al municipio según avalúo catastral.
• Seguro de vivienda: obligatorio al financiar, protege contra daños.
• Cuota de administración: si compras apartamento en conjunto residencial, habrá un pago mensual para áreas comunes.
• Remodelación o adecuaciones: casi siempre la vivienda nueva requiere ajustes antes de habitar.

Ignorar estos rubros puede desajustar tu presupuesto. Según expertos, es prudente reservar al menos un 5-10% adicional del valor de la compra para cubrir gastos extra.

6. Definir el propósito y la ubicación

Antes de concretar la compra, ten claro el uso futuro de la propiedad. ¿Será tu residencia definitiva, una vivienda de descanso, o un inmueble para alquilar? Cada objetivo tiene requerimientos distintos.

Asimismo, analiza el entorno y servicios: seguridad, vías de acceso, transporte público, colegios o centros de salud en la zona. Un apartamento bonito no garantiza buena inversión si la comuna tiene riesgo social elevado o nula proyección de valorización.

7. Considerar regulaciones y riesgos adicionales

Colombia no restringe la compra de vivienda urbana a extranjeros, pero sí existen normativas especiales en ciertos casos. Por ejemplo, se ha propuesto limitar la compra de tierras rurales por extranjeros al 15% del suelo rural municipal. Aunque este proyecto de ley aún no rige, es una señal de que la legislación podría cambiar.

Otros riesgos incluyen: fluctuaciones en el tipo de cambio, cambios en las tasas de interés por decisiones del Banco de la República, y riesgos naturales como inundaciones o terremotos.

8. Consideraciones para extranjeros: visas y residencia

Muchos extranjeros compran propiedad en Colombia pensando también en la posibilidad de obtener un estatus migratorio. Aquí surgen errores frecuentes:

• Creer que cualquier compra de inmueble da derecho automático a visa.
• No registrar la inversión extranjera en el Banco de la República dentro de los tres meses siguientes a la transferencia.
• Comprar por debajo del monto exigido (≈ USD 90.000 para visa de inversionista en 2025).
• Poner la propiedad a nombre de un tercero o de una sociedad sin la estructura adecuada.

Opciones vigentes en 2025

• Visa de Inversionista en Propiedad Raíz (Tipo M – Inmobiliaria): requiere una inversión mínima de 350 SMMLV (aprox. USD 90.000). Vigencia hasta 3 años, renovable.

Preguntas frecuentes sobre la Visa M – Inversión Inmobiliaria

• ¿Puedo comprar una propiedad en Colombia como extranjero sin visa? Sí. Se puede comprar con pasaporte, pero para que la compra sirva como soporte de visa, debe registrarse como inversión extranjera.
• ¿Cómo afecta mi residencia fiscal en Colombia? Si te conviertes en residente fiscal, tu inversión deja de contarse como “extranjera” y ya no aplica para la Visa M.
• ¿Puedo comprar con otra persona y ambos aplicar? No. La propiedad debe estar exclusivamente a nombre del solicitante principal. Los beneficiarios pueden obtener visas derivadas.
• ¿Cuánto debo invertir exactamente? El mínimo es 350 SMMLV, que en 2025 equivale a $498.225.000 COP (aprox. USD 120.000). Se recomienda comprar por un valor superior al mínimo para garantizar renovaciones.
• ¿Cómo transferir los fondos? La transferencia debe hacerse a través de un intermediario cambiario y registrarse en el Banco de la República.

Requisitos para solicitar la Visa M – Inversión Inmobiliaria en 2025

• Pasaporte vigente.
• Escritura pública y certificado de Tradición y Libertad.
• Certificado de registro de inversión extranjera (Banco de la República).
• Comprobantes de cambio de divisas.
• Soporte del valor de la inversión (que supere 350 SMMLV).
• Prueba de vinculación de beneficiarios (si aplica).
• Seguro médico con cobertura en Colombia.
• Pago de tasas de estudio y expedición.

👉 Key tip: many foreigners fail because they buy below the threshold, register the investment late, or put the property in the name of a poorly structured company.

Cómo Comprar Propiedad en Colombia: Paso a Paso

Si vienes de EE. UU., Canadá o Europa, prepárate: el sistema colombiano funciona muy distinto.

• No existe MLS (Multiple Listing Service).
• No hay escrow.
• Los agentes no están licenciados.

👉 Por eso, es esencial contar con un abogado especializado en bienes raíces.

A continuación te damos un paso a paso de lo que es el proceso de compra de propiedad en Colombia, útil tanto para locales como extranjeros.

Paso 1. Abrir un canal para fondos

Asegura que tu dinero ingrese de forma legal y registrada.

• Cuenta bancaria en Colombia.
• Intermediario cambiario autorizado.

Paso 2. Revisión del título y debida diligencia

Sin seguro de título, la revisión depende de tu abogado.

• Historial de propiedad (20 años).
• Gravámenes, embargos, herencias, extinción de dominio.

Paso 3. Negociar términos

Precio, plazos, condiciones (ej. muebles).

Paso 4. Contrato de compraventa

Vinculante, con precio, responsabilidades y penalidades.

Paso 5. Cierre y notarización

Firma en notaría, pago de saldo y tasas.

Paso 6. Registro y titularidad

Inscripción en Oficina de Instrumentos Públicos y obtención del Certificado de Libertad y Tradición.

Costos de Cierre del Comprador en Colombia

💡 Estos gastos representan aprox. el 50% del total. El vendedor cubre la otra mitad.

Impuestos como propietario

Muchos inversionistas creen que el proceso termina una vez firmada la escritura. Pero ser propietario conlleva responsabilidades fiscales continuas.

La más importante es el “Impuesto Predial”—un impuesto local a la propiedad que se paga cada año.

La tasa varía entre 0.3% y 1.6% del valor catastral de la propiedad, dependiendo de:

• Ubicación
• Uso de la propiedad (residencial o comercial)
• Normas del municipio

Asegúrate de incluir esto en tu plan de inversión a largo plazo.

Conclusión:

La recomendación más importante que podemos hacer para evitar estos errores comunes, es en definitiva, estar al tanto de la información y contar con acompañamiento profesional.

Revisa cada etapa del proceso: planifica tu dinero, pide asesoría legal, verifica cada documento y analiza la zona a fondo.

En Nexo Legal podemos ayudarte con el proceso legal de tu compra de propiedad en Colombia. Nuestro equipo puede guiarte desde la negociación hasta la firma de la escritura, minimizar riesgos como la extinción de dominio y asegurar que tu inversión también sea la base para una visa sólida.

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