Guía Completa 2025: Comprar Propiedad en Colombia

Todo lo que necesitas saber para invertir de forma segura, legal y con confianza

¿Estás pensando en comprar propiedad en Colombia? Sabemos que el proceso puede verse muy diferente a lo que estás acostumbrado. ¿Sin escrow? ¿Sin seguro de título? ¿Varios agentes para la misma propiedad?

Es cierto—Colombia tiene su propio sistema. Pero una vez entiendas los pasos, verás que no solo es posible, sino que también está lleno de oportunidades.

En esta guía, explicaremos:

• El paso a paso legal para comprar propiedad en Colombia
• Cómo tu inversión puede ayudarte a obtener una visa
• Los impuestos que deberás pagar como propietario
• Opciones de inversión según tus objetivos
• Las mejores ciudades para invertir en 2025

Vamos allá.

¿Por qué invertir en Colombia en 2025?

Antes de entrar en los pasos legales y financieros, veamos por qué tantas personas están eligiendo invertir en bienes raíces en Colombia ahora mismo.

¿Sabías que puedes comprar propiedad en Colombia solo con tu pasaporte?

Colombia se está convirtiendo en uno de los mercados inmobiliarios más atractivos de América Latina. Ciudades como Medellín, Bogotá y Cartagena están ganando atención por su combinación de estilo de vida, rentabilidad en alquileres y costos de entrada más bajos en comparación con ciudades principales de EE.UU. o Europa.

💡 **Y sí—**no necesitas ser residente ni tener visa para comprar propiedad. Todo lo que necesitas es un pasaporte válido y el soporte legal adecuado.

 Cómo Comprar Propiedad en Colombia: Paso a Paso

Ahora vamos a lo práctico. El proceso de compra en Colombia es muy diferente de lo que podrías estar acostumbrado. Esto es lo que necesitas saber.

No hay sistema MLS, ni escrow, y los agentes no están licenciados—por lo que las cosas pueden volverse confusas rápidamente. Por eso es esencial tener un equipo legal a tu lado. Ellos te ayudarán a verificar la propiedad, evitar fraudes y asegurarse de que cada paso se haga correctamente.

Caminemos por el proceso juntos.

1. Abrir un canal para fondos

Para comenzar, debes asegurarte de que tu dinero ingrese a Colombia de manera legal y rastreable. Este es el primer y más importante paso si planeas registrar tu inversión o aplicar para una visa después.

Puedes abrir una cuenta bancaria en Colombia o usar un corredor de divisas registrado. Esto usualmente toma de 2 a 4 semanas y requiere documentos como pasaporte y prueba del origen de los fondos.

2. Revisión del título y debida diligencia

En Colombia, no existe seguro de título—por lo que la responsabilidad recae en tu abogado para revisar todo.

Esto incluye revisar:

• Historial de propiedad
• Hipotecas o embargos
• Disputas legales o riesgos de extinción de dominio
• Procesos de herencia pendientes

Saltar este paso puede costarte toda tu inversión. No corras el riesgo.

3. Negociar los términos

Una vez que la propiedad está en orden, es momento de negociar. Aquí tu asesor legal te ayudará a acordar precio, términos de pago y cualquier condición específica (como muebles, reparaciones o tiempos de entrega).

Si no hablas español, se recomienda altamente contar con un representante.

4. Firmar el contrato de compraventa

Esto no es solo una formalidad—es un documento legalmente vinculante. Debe detallar claramente los términos de la venta, responsabilidades, penalizaciones y cualquier acuerdo especial.

5. Cierre y notarización

Una vez que ambas partes están listas, se pasa a la fase de cierre. En este punto, deberás:

• Pagar el saldo
• Firmar la escritura pública
• Cubrir los honorarios notariales y administrativos

6. Registro y titularidad

El paso final es registrar la escritura a tu nombre. Esto se realiza en la Oficina de Instrumentos Públicos y te otorga el Certificado de Libertad y Tradición oficial—la prueba de que legalmente eres el dueño de la propiedad.

Costos de Cierre del Comprador en Colombia

La mayoría de compradores extranjeros se sorprenden por la cantidad de pequeños costos administrativos que aparecen al final. Veamos qué esperar para que no te tomen por sorpresa.

Esto es lo que tú, como comprador, normalmente pagas:

💡 Estos cargos representan alrededor del 50% del total de los costos de cierre, y el vendedor normalmente cubre la otra mitad. Siempre confírmalo en tu contrato de compraventa.

Impuestos que Debes Pagar como Propietario

Muchos inversionistas creen que el proceso termina una vez firmada la escritura. Pero ser propietario conlleva responsabilidades fiscales continuas.

La más importante es el “Impuesto Predial”—un impuesto local a la propiedad que se paga cada año.

La tasa varía entre 0.3% y 1.6% del valor catastral de la propiedad, dependiendo de:

• Ubicación
• Uso de la propiedad (residencial o comercial)
• Normas del municipio

Asegúrate de incluir esto en tu plan de inversión a largo plazo.

Incentivos Fiscales para Inversión Inmobiliaria en Colombia

Colombia no solo ofrece una entrada accesible al mercado inmobiliario—también premia ciertos tipos de inversión con importantes beneficios fiscales.

Si planeas desarrollar hoteles, bodegas, centros comerciales u otros proyectos similares, podrías calificar para:

✅ Impuesto de renta del 9% durante 10 años (en ciudades grandes) ✅ Impuesto de renta del 9% durante 20 años (en municipios pequeños) ✅ Incentivos para ecoturismo, marinas y parques temáticos en zonas rurales

Si estás considerando un desarrollo o inversión a gran escala, estos beneficios podrían ahorrarte millones con el tiempo.

¿Qué Tipo de Inversión Inmobiliaria Es la Adecuada para Ti?

Ya seas comprador primerizo o inversionista experimentado, Colombia ofrece una gama de opciones que se adaptan a tu tolerancia al riesgo y objetivos financieros.

Veamos las estrategias más comunes.

1. Fondos Inmobiliarios (FICs)

Son similares a los REITs en otros países. Puedes invertir montos menores en un portafolio diversificado de propiedades gestionado por profesionales. Es flexible y relativamente de bajo riesgo.

2. Crowdfunding

Plataformas como Bricksave permiten que varios inversionistas cofinancien proyectos. Una excelente forma de empezar con poco capital y aún así participar en grandes desarrollos.

3. Joint Ventures

Los inversionistas extranjeros suelen asociarse con desarrolladores locales para entrar al mercado. Este enfoque comparte riesgos y te da acceso a personas que conocen las normativas, precios y demanda local.

4. Propiedad de Alquiler

El modelo clásico: comprar y alquilar. Hay diferentes estrategias dentro de esta categoría, dependiendo de tu ubicación, requisitos legales y retorno esperado.

Modelos de Alquiler en Colombia

¿Estás pensando en generar ingresos con tu propiedad? Aquí hay cuatro estrategias de alquiler que puedes considerar.

1. Alquileres de Corto Plazo (Airbnb)

Zonas turísticas como Cartagena, Medellín y Santa Marta son puntos calientes para alquileres de corto plazo. Pero ten cuidado: algunos edificios prohíben estadías menores a 30 días. Siempre verifica esto antes de comprar.

2. Alquileres de Largo Plazo

Ideales para estabilidad. Puedes alquilar a locales, extranjeros o empresas con contratos de meses o años.

Nota: los inquilinos pueden necesitar tener una cédula de extranjería para firmar contratos legalmente.

3. Alquileres Comerciales

Los espacios comerciales a menudo generan ingresos de alquiler más altos, especialmente en zonas empresariales con alta demanda. Tendrás que evaluar la economía local y el flujo peatonal.

4. Espacios de Co-Living

Una tendencia en crecimiento en ciudades como Bogotá y Medellín. Gran opción si estás apuntando a estudiantes o nómadas digitales. Puedes ganar más alquilando por habitación que por unidad completa.

¿Dónde Deberías Invertir en Colombia?

Colombia es diversa—y su mercado inmobiliario también. Cada ciudad ofrece un perfil único de inversión según el estilo de vida, demanda y precios.

Aquí un resumen rápido:

• Medellín: Ideal para estilo de vida y alquileres de corto plazo
• Bogotá: Capital de negocios con demanda estable a largo plazo
• Cartagena: Altos retornos por turismo, pero con regulaciones más estrictas
• Cali / Santa Marta: Mercados emergentes con menores costos de entrada

Elegir la ciudad correcta depende de tu presupuesto, metas y cuánto deseas involucrarte en la gestión de tu propiedad.

Reflexión Final: Invertir en Colombia de Forma Segura e Inteligente

Comprar propiedad en Colombia puede ser una de las mejores decisiones que tomes—si lo haces correctamente.

En Nexo Legal, hemos ayudado a decenas de inversionistas internacionales a encontrar la propiedad ideal, cerrar compras seguras e incluso calificar para visas de inversionista.

Ya sea que estés buscando tu primer apartamento, un alquiler rentable o una gran oportunidad de desarrollo—estamos aquí para ayudarte.

Contáctanos hoy mismo para agendar una consulta gratuita y dar el primer paso hacia tu inversión en Colombia.