BUYING PROPERTY IN COLOMBIA 2025

Por direccioncomercial / 21 de febrero de 2025

Todo lo que necesitas saber para Comprar Propiedad en Colombia en 2025

Invertir en bienes raíces en Colombia se ha convertido en una de las oportunidades más atractivas para extranjeros que buscan diversificar su portafolio y aprovechar los beneficios del mercado inmobiliario local.

A continuación, te ofrecemos un panorama completo sobre el mercado inmobiliario en 2025, lo que debes considerar al invertir y cómo hacerlo de forma segura.

Un Mercado Inmobiliario en Crecimiento

Colombia ofrece un mercado inmobiliario con un gran potencial para los inversores. Factores como la urbanización, una creciente clase media y el auge del turismo han impulsado la demanda de propiedades residenciales, comerciales y de alquiler a corto plazo, especialmente en ciudades principales como Bogotá y Medellín.

El segmento residencial lidera el mercado, y en 2023 alcanzó un volumen de USD 1,63 billones y se espera que esta cifra aumente significativamente, posicionando a Colombia como un destino clave para quienes buscan oportunidades de inversión inmobiliaria.

Además de su atractiva proyección de crecimiento, Colombia se ha destacado por ofrecer estabilidad política y económica relativa en comparación con otros países de la región. Esto, combinado con un marco legal favorable para la adquisición de propiedades por extranjeros, ha captado la atención de inversores internacionales.

El gobierno colombiano también ha implementado políticas que facilitan la inversión extranjera, lo que refuerza aún más el atractivo del país como un lugar ideal para adquirir bienes raíces y diversificar activos.

Cómo Comprar Legalmente Propiedad en Colombia: un Paso a Paso

El proceso de comprar una propiedad en Colombia puede ser distinto al de otros países, ya que carece de ciertas estructuras estandarizadas, como agentes inmobiliarios con licencia o sistemas de listados múltiples (MLS).

Esto puede generar confusión, ya que una misma propiedad puede ser anunciada por varios agentes, complicando la búsqueda.

Por eso, es esencial contar con la guía de un bufete de abogados o un abogado experto en bienes raíces. A continuación, te explicamos el proceso paso a paso para adquirir una propiedad en Colombia de manera legal y segura:

1. Apertura de una Cuenta bancaria

El primer paso para los inversores extranjeros es abrir una cuenta financiera personal en Colombia.

Esto permite canalizar los fondos a través de un intermediario del mercado cambiario, como Bancolombia o Davivienda, garantizando la correcta legalización del dinero.

Sin embargo, debido a las políticas contra el lavado de dinero, algunas instituciones restringen la recepción de transferencias internacionales durante los primeros seis meses.

Este paso, que puede tardar entre 2 y 4 semanas, permite canalizar fondos a través de intermediarios cambiarios como Alianza Valores o Acciones y Valores, quienes aceptan transferencias internacionales inmediatamente después de abrir la cuenta.

Requisitos básicos para abrir la cuenta:

Pasaporte válido.
Documentación que verifique el origen de los fondos.

Estas medidas son esenciales para que las instituciones autoricen la apertura de la cuenta y faciliten la transferencia de dinero necesaria para la compra.

2. Investigación del Título de la Propiedad

En Colombia no existe un seguro de título ni un sistema de escrow (fideicomiso).

Por ello, realizar una investigación de títulos con un abogado especializado es crucial.

El abogado revisará antecedentes legales tanto de la propiedad como del vendedor, asegurándose de que no existan problemas legales como la "extinción de dominio", donde el estado puede reclamar propiedades involucradas en actividades ilegales.

3. Negociación de los Términos de Compra

Trabaja junto a tu abogado para negociar y cerrar los términos del contrato de compra. Esto incluye:

Definir el precio de la propiedad.
Establecer el cronograma de pagos.
Acordar otros detalles clave.

Si no hablas español con fluidez, ten en cuenta que las negociaciones suelen involucrar comunicación directa con el vendedor o su abogado, lo que puede generar barreras de idioma.

4. Redacción del Contrato de Compra

Tu abogado, con experiencia en regulación de inversión extranjera, redactará y revisará el contrato para garantizar que cumpla con la ley colombiana y proteja tus intereses.

5. Firma de Escrituras y Cierre de la Propiedad

Este paso se realiza en una notaría, donde se hace el pago final y se verifican los documentos necesarios para la escritura final (escritura pública).

También deberás cubrir los costos restantes asociados con la transacción, como:

Gastos notariales.
Cargos gubernamentales.
Gastos relacionados con la propiedad.

6. Registro de la Escritura

El último paso es registrar la escritura en la Oficina de Instrumentos Públicos. Esto asegura que el Certificado de Libertad y Tradición esté correctamente diligenciado y la propiedad quede a tu nombre de manera oficial.

Costos Administrativos Relacionados con la Compra

Es importante tener en cuenta los gastos administrativos involucrados, que suelen dividirse entre el comprador y el vendedor. Algunos de los costos más comunes incluyen:

Common costs include:

Gastos de notaría: Aproximadamente el 0.29% del valor de la propiedad.
Tarifas de registro: Alrededor del 0.98% del valor de la propiedad.
Impuesto de beneficencia: Aproximadamente el 0.6% del valor de la propiedad.
Gastos de autenticación de documentos: Contratos de promesa, poderes, certificados, entre otros.
Otros gastos: Relacionados con cancelaciones de patrimonio familiar, hipotecas u otros casos especiales.

Visa de Inversionista en Colombia

Si estás considerando comprar una propiedad en Colombia, es importante que sepas que esta inversión también puede abrirte la puerta a una Visa de Inversionista.

Este tipo de visa no solo te permite vivir en Colombia de manera legal, sino que también es una excelente oportunidad para consolidar tu presencia en el país mientras disfrutas de los beneficios que ofrece el mercado inmobiliario.

Además, esta visa ofrece la posibilidad de acumular tiempo para aplicar a la Visa de Residente, según lo establecido en el artículo 90 de la Resolución 5477 de 2022.

Requisitos Generales para la Solicitud de Visa

Formulario de solicitud: Completar el formulario de solicitud de visa de manera electrónica en la página oficial de la entidad.

Fotografía digital: Proveer una foto reciente en color con fondo blanco, siguiendo las especificaciones técnicas indicadas (rostro de frente, sin accesorios que cubran la cara, buena resolución y tamaño no mayor a 300 kb).

Pasaporte vigente: Presentar un pasaporte, documento de viaje o Laissez Passer con una vigencia mínima de seis (6) meses, en buen estado y con páginas libres para estampar la visa. También se debe aportar una copia de la página principal del pasaporte con los datos personales.

Evidencia de ingreso a Colombia: Para quienes soliciten la visa desde territorio colombiano, incluir copia del sello más reciente de entrada al país o autorización de ingreso expedida por Migración Colombia.

¿Qué más debes considerar al invertir en propiedad en Colombia?

Después de conocer los pasos para comprar una propiedad y los costos asociados, es importante entender las obligaciones fiscales que vienen con ser propietario en Colombia.

Uno de los aspectos clave es el impuesto predial, una obligación anual que aplica tanto para locales como para extranjeros. Además, el gobierno colombiano ofrece incentivos fiscales que pueden hacer aún más atractiva tu inversión, dependiendo del tipo de proyecto y su ubicación.

Tasas del Impuesto Predial

Las tasas generalmente oscilan entre el 1.6% del valor catastral de la propiedad.
La variación en las tasas depende de factores como la ubicación, el uso de la propiedad (residencial, comercial, etc.) y las regulaciones municipales.

Propiedades urbanas en ciudades principales como Bogotá o Medellín pueden tener tasas diferentes a propiedades rurales o en municipios más pequeños.

Incentivos Fiscales para Inversionistas

El gobierno colombiano ofrece incentivos tributarios para fomentar la inversión en sectores específicos, lo que resulta atractivo para desarrolladores e inversionistas:

Proyectos en Centros Comerciales, Hoteles, Oficinas y Bodegas
Proyectos construidos en municipios con más de 200,000 habitantes pueden beneficiarse de una tarifa fija del 9% de impuesto sobre la renta durante los primeros 10 años.
En municipios con menos de 200,000 habitantes, este beneficio se extiende por 20 años.
Proyectos de Turismo y Marinas
- Proyectos como parques temáticos, ecoturismo, agroturismo y marinas desarrollados en municipios con menos de 200,000 habitantes también califican para la tarifa fija del 9% de impuesto sobre la renta por un período de 20 años.

Recomendaciones para Inversionistas
Para maximizar los beneficios de estas exenciones e incentivos fiscales:

Consulta con las autoridades locales sobre el valor catastral y las tasas aplicables.
Evalúa la elegibilidad de tu proyecto para los incentivos tributarios mencionados.
Trabaja con profesionales legales o tributarios que estén familiarizados con las leyes fiscales colombianas para garantizar el cumplimiento y optimización de tu inversión.

Tipos de Propiedades para Invertir en Colombia

1. Fondos de Inversión Inmobiliaria (REITs)
Para quienes prefieren no comprar ni gestionar propiedades directamente, los Real Estate Investment Trusts (REITs)son una alternativa atractiva. En Colombia, estos fondos, conocidos como Fondos de Inversión Colectiva (FICs), tienen la ventaja adicional de ser negociables en la bolsa de valores local, lo que permite una mayor flexibilidad y accesibilidad al sector inmobiliario.
2. Crowdfunding Inmobiliario
El crowdfunding está ganando popularidad como una forma innovadora de invertir en bienes raíces. Plataformas como Bricksave permiten a los inversores reunir su dinero y participar colectivamente en proyectos inmobiliarios. Esta opción es ideal para quienes desean comenzar con montos de inversión más bajos.
3. Alianzas Estratégicas (Joint Ventures)
Como extranjero, puedes asociarte con desarrolladores o inversores locales en proyectos inmobiliarios. Este enfoque colaborativo distribuye los riesgos y beneficios, haciéndolo menos intimidante para quienes invierten por primera vez. Además, contar con un socio local facilita el proceso de navegación por el mercado colombiano.
4. Propiedades de Alquiler Vacacional
Dada la creciente popularidad de Colombia como destino turístico, invertir en alquileres vacacionales puede ser altamente rentable. Sin embargo, es esencial realizar un análisis de mercado detallado y comprender las regulaciones aplicables antes de comprometerte con esta opción. También es recomendable contratar un servicio de gestión de propiedades que maneje el proceso de alquiler, desde la promoción del inmueble hasta la atención de los huéspedes.

Tipos de Propiedades de Alquiler en Colombia

1. Alquileres a Corto Plazo
También conocidos como alquileres vacacionales o propiedades en Airbnb, estas propiedades suelen alquilarse por días o semanas. Son especialmente rentables en zonas turísticas como:
- Medellín: El Poblado y Laureles.
- Cartagena: Getsemaní y Bocagrande.
- Santa Marta: El Rodadero

*Nota importante: En Colombia, muchos edificios tienen restricciones que exigen un período mínimo de alquiler de 30 días. Es crucial verificar que la propiedad permita legalmente alquileres a corto plazo, ya que no hacerlo podría resultar en actividades ilegales.

2. Alquileres a Largo Plazo
Estas propiedades suelen alquilarse mensualmente o anualmente, principalmente a residentes locales o expatriados, incluidos quienes buscan opciones de retiro en Colombia. Los inquilinos extranjeros generalmente necesitan una cédula de extranjería para arrendar propiedades a largo plazo. Los contratos pueden abarcar tanto propiedades residenciales como comerciales, con duraciones de seis meses a varios años.
3. Alquileres Comerciales
Estas propiedades están destinadas a actividades comerciales, como oficinas y locales comerciales. Normalmente ubicadas en zonas comerciales estratégicas, los términos de arrendamiento pueden variar según el tipo de negocio y los requisitos específicos del propietario.
4. Alquileres Compartidos (Co-Living)
También conocidos como espacios de co-living, estas propiedades son compartidas por múltiples inquilinos y pueden tener fines residenciales o comerciales. Han ganado popularidad entre estudiantes que buscan reducir costos de vida y entre jóvenes profesionales, ofreciendo una experiencia comunitaria y la oportunidad de conocer nuevas personas.

¿Dónde invertir en Colombia? Principales mercados inmobiliarios

Colombia ofrece múltiples opciones atractivas para invertir en bienes raíces. A continuación, analizamos los mercados de Medellín, Cali y Bogotá, tres de las ciudades más prometedoras para la inversión inmobiliaria en 2025.

Medellín: "La Ciudad de la Eterna Primavera"

Medellín es la segunda ciudad más grande de Colombia y uno de los mercados inmobiliarios más dinámicos del país. Su clima agradable, mejoras en seguridad y avances en infraestructura la han posicionado como un destino atractivo tanto para inversionistas locales como extranjeros.

Características del mercado inmobiliario en Medellín:

Precio del metro cuadrado: Los precios del metro cuadrado en Medellín varían significativamente dependiendo del barrio y la demanda de cada sector.

Por ejemplo, El Poblado, siendo el barrio más exclusivo y costoso de la ciudad, presenta precios de 11 a 12 millones de pesos por metro cuadrado para apartamentos nuevos.

En contraste, en Sabaneta, un sector en expansión, el precio de un apartamento nuevo puede rondar los 7,5 millones de pesos por metro cuadrado.

- Tendencias sostenibles: Hay un creciente interés en viviendas modernas con espacios verdes y características ecoamigables.
- Proyectos mixtos: Los proyectos mixtos, que combinan espacios comerciales y residenciales, están ganando popularidad en Medellín.

Estos desarrollos se deben en gran parte a la creciente presencia de nómadas digitales y al auge de la virtualidad, que ha cambiado la forma en que las personas trabajan y viven.

Rentas turísticas y hotelería: Las rentas turísticas y la hotelería siguen en auge, especialmente en zonas como El Poblado y Laureles, donde los turistas y nómadas digitales prefieren hospedarse.
Alza de precios cada año: El mercado inmobiliario en Medellín sigue mostrando un crecimiento constante en precios, con un incremento promedio del 10% anual. 10%.

Rentabilidad:

Medellín ofrece rendimientos de alquiler que oscilan entre el 6.33% y el 10.32%, lo que la convierte en una de las ciudades con mejor retorno de inversión en Colombia.

Cali: Un mercado en crecimiento constante

La economía en expansión de Cali y su creciente clase media han impulsado la demanda de propiedades residenciales y comerciales,haciendo de esta ciudad una opción estable para invertir en bienes raíces.

Características del mercado inmobiliario en Cali:

Sector residencial: Las opciones incluyen desde apartamentos en edificios de gran altura hasta casas tradicionales.
Oportunidades accesibles: Barrios como San Fernando y San Antonio ofrecen opciones más económicas.
Sector comercial: Los espacios para oficinas y locales comerciales han crecido en demanda en distritos como Ciudad Jardín y El Peñón, donde se busca modernidad y funcionalidad.

Rentabilidad:

Los rendimientos de alquiler en Cali varían entre el 3.88% y el 8.62%, siendo una opción sólida para inversiones a largo plazo.

Ventajas adicionales:

Cali se beneficia de proyectos de infraestructura en curso, como ampliaciones de carreteras y mejoras en el transporte público, lo que respalda el crecimiento económico y la expansión de la ciudad.

Bogotá: Un centro de inversión internacional

Como capital del país, Bogotá atrae la atención de inversionistas de todo el mundo, especialmente de países como Estados Unidos, Canadá y España. Su estabilidad económica y potencial de crecimiento la convierten en un destino clave para inversiones inmobiliarias.

Características del mercado inmobiliario en Bogotá:

Sector residencial: Ofrece una gama de propiedades que van desde viviendas accesibles hasta apartamentos de lujo
Sector comercial: Áreas como El Chicó, Santa Bárbara y La Cabrera destacan por sus espacios de oficinas y desarrollos comerciales.
Proyectos en desarrollo: Se observa un auge en construcciones residenciales y comerciales, con un enfoque creciente en desarrollos de uso mixto que combinan espacios residenciales, comerciales y de ocio.

Rentabilidad:

Bogotá ofrece rendimientos brutos de alquiler de alrededor del 7.15%, con un costo de administración estimado en un 2% del rendimiento. A pesar de esto, sigue siendo una ciudad con precios competitivos y buenas perspectivas de retorno para los inversores.

Los aspectos legales de la compra de propiedad en Colombia

Entender y navegar el proceso de compra de propiedad en Colombia puede ser complejo, especialmente para los extranjeros.

En Nexo Legal, estamos aquí para guiarte en cada paso, garantizando un proceso claro y libre de errores.

¿Por qué elegir a Nexo Legal para tu inversión inmobiliaria?

Nuestra profunda comprensión del sistema legal local y las regulaciones inmobiliarias nos permite ofrecerte una experiencia de inversión segura y sin complicaciones. Reconocemos las complejidades de invertir en un país extranjero y brindamos un soporte integral:

Asesoría comercial y de negociación: A través de nuestra subsidiaria, Loyalty Advisors, te ayudamos en la búsqueda y negociación de propiedades.

Servicios específicos que ofrecemos:

Evaluación de riesgos y verificación de propiedad:Identificamos a los involucrados en la propiedad y evaluamos los riesgos y condiciones asociados.
Evaluación de la propiedad:Revisamos valoraciones, limitaciones y registros que podrían impactar el proceso de adquisición.
Revisión de títulos y propietarios:Esto incluye verificar listados en SARLAFT y antecedentes penales o disciplinarios para asegurar un historial limpio y prevenir posibles problemas de extinción de dominio.
Asesoría contractual:Te asistimos en la negociación y redacción de contratos, incluyendo el contrato de promesa y las cláusulas de la escritura pública, protegiendo tus intereses legales y financieros.
Facilitación de transacciones:Nuestro equipo te apoya en los procesos de notarización y registro, garantizando cumplimiento y precisión.
Asistencia en la entrega final:Te guiamos en los últimos pasos para recibir tu propiedad.

Colombia ofrece muchas oportunidades emocionantes en el mercado inmobiliario, tanto para extranjeros como para locales. Si estás interesado en explorar estas opciones, Nexo Legal está aquí para ayudarte. Solicita una consulta gratuita y da el primer paso en tu inversión inmobiliaria en Colombia.

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