Todo lo que necesitas saber para invertir de forma segura, legal y con confianza
¿Estás pensando en comprar propiedad en Colombia como extranjero en 2026? Entonces esta guía es para ti.
Comprar bienes raíces en Colombia no funciona como en Estados Unidos, Canadá o Europa. Aquí no existe escrow, no hay seguro de título y los agentes inmobiliarios no están licenciados por el Estado. Eso no significa que sea riesgoso — significa que debes entender el sistema antes de invertir.
Esta guía 2026 está diseñada para explicarte cómo funciona realmente la compra de propiedad en Colombia, qué cambió frente a años anteriores, cuáles son los costos reales, cómo evitar errores comunes y cómo alinear tu inversión con objetivos como renta, valorización o visa.
¿Puede un extranjero comprar propiedad en Colombia?
Sí. Cualquier extranjero puede comprar propiedad en Colombia, incluso si:
No vive en el paísNo tiene visaSolo tiene pasaporte
La ley colombiana no impone restricciones por nacionalidad para adquirir bienes inmuebles. No necesitas socio local ni empresa colombiana.
Lo que sí es obligatorio es:
Que los fondos ingresen de forma legalQue la compra se haga mediante escritura públicaQue el inmueble se registre correctamente
¿Por qué invertir en bienes raíces en Colombia en 2026?
Colombia sigue siendo uno de los mercados inmobiliarios más atractivos de América Latina para extranjeros, por varias razones estructurales:
1. Precio de entrada competitivo
Mientras que en EE. UU. o Europa un apartamento promedio puede superar los USD 350.000, en Colombia todavía puedes encontrar buenas propiedades entre USD 80.000 y 180.000, dependiendo de la ciudad y el barrio.
2. Alta demanda de alquiler
Crecimiento de expatriadosNómadas digitalesTurismo internacionalDéficit habitacional urbano
Esto sostiene la renta, incluso en ciclos económicos lentos.
3. Posibilidad de visa por inversión
La compra de propiedad puede servir como base para una visa tipo M inversionista, si se supera el monto mínimo exigido.
4. Mercado aún ineficiente
A diferencia de mercados maduros, Colombia sigue teniendo ineficiencias de precio, lo que permite comprar bien si sabes dónde mirar.
Cómo comprar propiedad en Colombia: proceso legal paso a paso (2026)
1. Definir cómo ingresarán los fondos al país
Este es el primer paso real, aunque muchos lo ignoran.
Si eres extranjero, tu dinero debe:
Entrar por un banco o intermediario autorizadoTener trazabilidadQuedar correctamente identificado
¿Por qué es tan importante?
Porque:
Es obligatorio para registrar la inversiónEs indispensable para aplicar a visaTe permite repatriar capital en el futuro
En promedio, este proceso toma 2 a 4 semanas.
2. Búsqueda de la propiedad y análisis previo
Aquí empieza el trabajo estratégico.
Antes de enamorarte de una propiedad, debes analizar:
Barrio y entornoDemanda real de alquilerReglamento de propiedad horizontalUso permitido (residencial, turístico, mixto)
⚠️ Error común: comprar solo por estética y no por viabilidad legal o de renta.
3. Estudio de títulos y debida diligencia legal
En Colombia no existe seguro de título. Toda la seguridad depende del estudio jurídico.
El abogado debe revisar:
Certificado de Libertad y Tradición (mín. 20 años)Hipotecas, embargos, afectacionesProcesos de sucesiónRiesgos de extinción de dominio
💡 This step is not optional.
It is the main difference between a safe purchase and a serious legal problem.
4. Negociación y estructuración del negocio
Aquí se definen:
Precio finalForma de pagoFechasPenalidadesCondiciones especiales
Si no hablas español, no negocies sin representación. Muchos conflictos nacen de acuerdos verbales mal entendidos.
5. Promesa de compraventa
La promesa:
Es obligatoria en la prácticaEs legalmente vinculanteDefine las reglas del juego
Debe incluir cláusulas claras sobre:
IncumplimientoDevolución o pérdida de arrasPlazos máximos
6. Escritura pública y cierre
En la notaría:
Se paga el saldoSe firma la escrituraSe pagan impuestos y gastos
Este es el cierre real.
7. Registro del inmueble
La escritura se registra en la Oficina de Instrumentos Públicos. Obtienes el Certificado de Libertad y Tradición, que acredita que eres propietario leg
Aclaración sobre los costos notariales
Es importante tener en cuenta que no existen porcentajes fijos ni valores exactos para los costos notariales en Colombia.
Estos montos pueden variar dependiendo de las condiciones específicas de cada operación y de la notaría en la que se firme la escritura, ya que cada una maneja sus propios criterios contables internos.
Este es un tema de carácter privado y, en general, las notarías no divulgan públicamente cifras detalladas sobre estos costos. Durante las consultas realizadas, la información disponible fue limitada y las notarías se mostraron reservadas al momento de hablar de porcentajes concretos.
Por esta razón, no es recomendable trabajar con cifras cerradas, sino entender cómo se distribuyen normalmente los gastos, ya que los valores pueden variar de una notaría a otra y según la estructura del negocio.
En términos generales, la distribución habitual es la siguiente:
Retención: a cargo del vendedor.Registro: a cargo del comprador.Otros gastos notariales: se asumen por mitades entre comprador y vendedor, salvo que se acuerde algo distinto entre las partes.
Ingresos por alquiler
Si alquilas:
Los ingresos están gravados en ColombiaAplica retención y/o declaración según el caso
💡 No necesitas residencia fiscal para tener obligaciones fiscales.
Comprar propiedad y obtener visa en Colombia
Una de las razones por las que muchos extranjeros deciden invertir en bienes raíces en Colombia es porque la compra de propiedad puede servir como base para una visa. Esto no significa que cualquier compra otorgue automáticamente un estatus migratorio, pero sí existe una ruta clara y legal cuando la inversión cumple ciertos requisitos.
Es fundamental entender que la visa no depende solo del valor del inmueble, sino de cómo se estructura la inversión, cómo ingresan los fondos y cómo queda registrada la propiedad.
Visa tipo M – Inversionista inmobiliario
La visa tipo M – Inversionista es la opción migratoria disponible para extranjeros que realizan una inversión significativa en Colombia, incluyendo la compra de bienes inmuebles.
Monto mínimo exigido en 2026
En 2026, la inversión mínima requerida equivale a:
350 salarios mínimos legales mensuales vigentes (SMMLV)
Aproximadamente COP 610 a 650 millones, dependiendo del salario mínimo y la tasa de cambio del momento
Este monto no es fijo en pesos, ya que el salario mínimo se actualiza cada año. Por eso, el valor exigido puede aumentar incluso si tu propiedad no pierde valor real.
Requisitos clave para aplicar correctamente
Para que la compra de propiedad sea válida como base de la visa, deben cumplirse todos estos puntos:
Inversión registrada ante el Banco de la República
El ingreso del dinero debe quedar formalmente reportado como inversión extranjera.
Propiedad a tu nombre
Debes figurar como propietario en el Certificado de Libertad y Tradición. La inversión puede ser en uno o varios inmuebles, siempre que el total supere el mínimo exigido.
Fondos de origen lícito y demostrable
Extractos bancarios, contratos, declaraciones o certificaciones que respalden el origen del dinero.
Seguro médico con cobertura en Colombia.
Requisito obligatorio para visas tipo M.
Duración y efectos migratorios
La visa se otorga hasta por 3 añosEs renovable, siempre que mantengas la inversiónCuenta tiempo para residencia permanente
Después de 5 años acumulados con visa tipo M, puedes aplicar a residencia tipo R
Esto convierte la inversión inmobiliaria en una estrategia migratoria de mediano y largo plazo, especialmente atractiva para quienes planean vivir o pasar largas temporadas en Colombia.
⚠️ ⚠️ Error muy común (y costoso)
Muchos extranjeros compran justo en el monto mínimo, sin margen.
¿Qué puede salir mal?
Ajustes anuales del salario mínimoVariaciones del tipo de cambioCompra en preventa con valor escriturado inferior al comercial
Resultado: la inversión deja de cumplir el requisito y la visa puede ser negada o no renovada.
👉 Practical recommendation:
Invest at least 10–15% above the required minimum to protect your migration status.
Tipos de inversión inmobiliaria disponibles para extranjeros
Colombia ofrece varias formas de invertir en bienes raíces, no todas implican comprar un apartamento a tu nombre. La elección correcta depende de tu objetivo principal: renta, visa, diversificación o valorización.
Compra directa para renta
Es la opción más común entre extranjeros.
Consiste en:
Comprar una propiedad a tu nombreAlquilarla directamente (corto, medio o largo plazo)
Ventajas
Control total del activoPosibilidad de uso personalAplica para visa de inversión
Desventajas
Mayor responsabilidad operativaGestión del inmuebleRiesgo regulatorio si no se elige bien la ubicación
Ideal para quienes quieren control, renta y posible residencia.
Fondos inmobiliarios (FIC)
Los Fondos de Inversión Colectiva inmobiliarios permiten invertir en proyectos o portafolios de bienes raíces sin ser propietario directo del inmueble.
Ventajas
Gestión profesionalMenor carga operativaDiversificación automática
Desventajas
Menor controlNo siempre aplican para visaRentabilidad depende del desempeño del fondo
Son una buena opción para perfiles conservadores o pasivos.
Crowdfunding inmobiliario
El crowdfunding permite invertir montos más bajos en proyectos específicos, generalmente a través de plataformas especializadas como Bricksave.
Ventajas
Entrada con menor capitalAcceso a proyectos grandesMenor exposición individual
Desventajas
No eres dueño directoNo sirve para visaMayor riesgo si el proyecto falla
Funciona bien como complemento, no como estrategia principal migratoria.
Joint ventures inmobiliarios
Consiste en asociarte con:
Desarrolladores localesOtros inversionistas
Ventajas
Mayor rentabilidad potencialAcceso a proyectos más grandes
Desventajas
Alta complejidad legalRequiere contratos muy bien estructuradosMayor riesgo si no hay buen gobierno corporativo
Recomendado solo para inversionistas experimentados y con asesoría legal sólida.
Modelos de alquiler y regulaciones en 2026
El modelo de renta que elijas impacta directamente la rentabilidad, el riesgo legal y el esfuerzo de gestión. En 2026, este punto es más relevante que nunca.
Alquiler de corta estancia (Airbnb y similares)
Sigue siendo rentable en ciertas zonas, pero ya no es un “modelo libre”.
Ventajas
Ingresos potencialmente altosFlexibilidad de uso
Riesgos y limitaciones
Mayor regulación municipalRestricciones por propiedad horizontalMayor fiscalización
👉 En 2026, no todos los edificios ni barrios lo permiten. Comprar sin revisar esto es un error grave.
Alquiler de largo plazo
Es el modelo más estable y predecible.
Ventajas
Ingresos constantesMenor rotaciónMenor desgaste del inmuebleMenos riesgo regulatorio
Desventajas
Rentabilidad menor que renta cortaContratos más rígidos
Ideal para inversionistas que priorizan seguridad y estabilidad.
Coliving
Modelo en crecimiento, especialmente en ciudades universitarias y zonas urbanas bien conectadas.
Consiste en alquilar:
Por habitacionesA distintos perfilesCon servicios compartidos
Ventajas
Mayor ingreso total por unidadAlta demanda en ciertos segmentos
Desafíos
Gestión más complejaReglas de propiedad horizontalMayor rotación de personas
Funciona muy bien si se gestiona profesionalmente.
Medellín: alta demanda, pero con reglas nuevas
Medellín sigue siendo el corazón del mercado inmobiliario para extranjeros, pero ya no es un mercado “fácil”. Es un mercado maduro, con oportunidades claras y riesgos concretos.
¿Por qué Medellín sigue siendo atractiva?
Demanda sostenida de:
Extranjeros residentesNómadas digitalesEstudiantes internacionalesEjecutivos y trabajadores remotos
Excelente infraestructura:
MetroSalud privada de alto nivelCoworkingsServicios bilingües
Mercado de alquiler activo todo el año (no solo turismo)
Lo que cambió (y debes entender en 2026)
Mayor regulación al alquiler de corta estanciaEdificios que prohíben expresamente AirbnbMayor fiscalización municipalSaturación en ciertas zonas (especialmente El Poblado)
Esto no significa que Medellín dejó de ser rentable. Significa que ya no sirve comprar “a ciegas”.
Zonas con mejor equilibrio en 2026
Laureles – Estadio
Perfil más residencialIdeal para alquiler medio y largo plazoMenor conflicto regulatorio
Belén (zonas consolidadas):
Precios aún razonablesAlta demanda localBuen balance renta / valorización
El Poblado (selectivo):
Solo edificios que permitan renta cortaMayor inversión inicialRentabilidad depende de gestión profesional
¿Para quién es Medellín?
✔ Investors seeking rental income
✔ Foreigners planning to live in Colombia
✔ Well-structured long-term strategies
No ideal para especulación rápida No ideal sin asesoría legal previa
Envigado: estabilidad, orden y alta demanda real
Envigado se convirtió en uno de los mercados más sólidos de Antioquia. No es una ciudad “de moda”, es una ciudad bien administrada.
Por qué Envigado gana peso en 2026
Planeación urbana estrictaMenos saturación que MedellínExcelente percepción de seguridadAlta demanda de familias y extranjeros residentes
Perfil de inversión
Alquiler largo plazoRenta estableMenos rotaciónMenor riesgo regulatorio
Rentabilidad típica
Menor que Airbnb en MedellínMás estable y predecible
Envigado es ideal para quien prioriza seguridad jurídica y estabilidad, no “picos” de renta.
Sabaneta: crecimiento acelerado (con lupa)
Sabaneta es el municipio más pequeño de Colombia… y uno de los que más se construyó en los últimos años.
Ventajas
Precios de entrada más bajosAlta densidadBuena conexión con MedellínFuerte demanda de alquiler local
Riesgos que debes entender
Sobreconstrucción en algunos sectoresTráfico y presión sobre serviciosValorización no homogénea
¿Cuándo Sabaneta sí vale la pena?
✔ Well-located projects
✔ Traditional rental strategy
✔ Medium budget
⚠️ Requiere análisis proyecto por proyecto, no compra impulsiva.
Rionegro y Oriente Antioqueño: el gran protagonista 2026–2030
Rionegro y el Oriente Antioqueño dejaron de ser “alternativa” y se convirtieron en estrategia principal.
Por qué el Oriente está explotando
Aeropuerto internacional (JMC)Menor congestiónClima frío moderadoCrecimiento empresarial y logísticoNuevos hospitales, colegios y centros comerciales
Tipos de inversión más comunes
Vivienda para familiasCasas campestresCondominios cerradosAlquiler a largo plazoSegunda vivienda (uso + renta)
Ventaja clave frente a Medellín
Menor regulación en rentaMayor valorización proyectadaMenor saturaciónMejor calidad de vida para residencia
Perfil de inversionista ideal
✔ Foreigners planning to live in Colombia
✔ Families
✔ 5–10 year appreciation strategy
✔ Investment visa purchases
Errores comunes que debes evitar
Comprar sin estudio de títulosIngresar fondos sin registroConfiar solo en el agenteIgnorar el reglamento del edificioComprar sin estrategia migratoria o fiscal
Conclusión: invertir bien en Colombia en 2026
Comprar propiedad en Colombia no es complejo, pero sí requiere estructura.
Cuando se hace bien:
Es rentableEs seguroPuede abrir puertas migratorias
En Nexo Legal acompañamos a extranjeros en todo el proceso:
Compra seguraRegistro de inversiónPlaneación fiscalVisas por inversión
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Después de llenar y enviar el formulario, tu caso pasa por una revisión integral por parte de nuestro equipo de especialistas para evaluar su viabilidad. Recuerda que proporcionar información clara y concisa sobre tus objetivos acelera este proceso.
Posteriormente, se asignará un especialista a tu caso, quien se comunicará contigo en un plazo de un día para aclarar detalles sobre tu caso particular y darte los próximos pasos para ayudarte a alcanzar tus objetivos.
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