Comprar finca raíz en Colombia siendo extranjero trae grandes oportunidades, pero también impuestos y trámites que, si no se conocen, pueden costarte de más.
En esta guía actualizada para 2025 te explicamos qué impuestos aplican, cómo cumplir con cada uno y cómo evitar pagar más de lo necesario, siguiendo la normativa vigente y lo dispuesto por entidades oficiales.
¿Quién puede comprar finca raíz en Colombia como extranjero?
En Colombia no existen restricciones para que un extranjero compre propiedad raíz.
El Código Civil (art. 1504) establece que toda persona mayor de edad puede adquirir bienes inmuebles en el país.
Eso sí, la compra debe hacerse bajo las normas colombianas:
- Un promesa de compraventa..
- Escritura pública ante notario.
- Registro en la Oficina de Instrumentos Públicos.
- Legalización de divisas en el Banco de la República si los fondos provienen del exterior.
- Declaración ante la DIAN cuando aplique (por inversión o renta).
- pago de retención en la fuente cuando aplica.
Impuestos al comprar y mantener una propiedad en 2025
1️⃣ Impuesto de Registro y Escritura
Toda compraventa de inmueble genera derechos notariales e impuesto de registro.
- Notaría: 0,54 % del valor de la compraventa.
- Registro: hasta un 2 %, según el municipio o departamento.
En promedio, comprador y vendedor comparten algunos costos al 50 %, aunque, por ejemplo, el registro lo asume solo el comprador y la retención en la fuente únicamente el vendedor.
También deben considerarse los honorarios del notario, las copias y, cuando corresponda, el IVA.
2️⃣ Impuesto Predial
Es un tributo municipal anual que deben pagar todos los propietarios de inmuebles.
Se calcula sobre el avalúo catastral, no sobre el valor comercial del bien.
Cada municipio tiene la facultad de fijar la tarifa aplicable dentro de los márgenes establecidos por la ley, considerando factores como la ubicación del inmueble, su destinación (residencial o comercial) y su estratificación socioeconómica.
3️⃣ Impuesto de Timbre (2025)
A partir de 2025 se reactivó el Impuesto de Timbre para las compraventas de bienes inmuebles iguales o superiores a 20.000 UVT (aproximadamente COP $995 millones).
- Tasa: 1 % sobre el valor total de la operación.
- Momento de pago: se liquida y paga al momento de la escrituración.
Este impuesto aplica a:
- Contratos, escrituras y demás documentos que creen, modifiquen o extingan una obligación con un valor superior a 6.000 UVT (≈ COP $298.794.000 en 2025).
- Escrituras públicas de compraventa de bienes inmuebles cuyo valor sea igual o superior a 20.000 UVT (≈ COP $995.980.000 en 2025).
4️⃣ Retención en la fuente
La retención en la fuente en la compraventa de inmuebles es un pago anticipado del impuesto de renta que se aplica al momento de firmar la escritura pública.
Este pago corresponde exclusivamente al vendedor, quien debe realizarlo en el momento de la venta del inmueble.
Por tanto, cuando adquieres un bien en Colombia, el vendedor es el responsable de efectuar dicho pago ante la autoridad tributaria.
Ten en cuenta que, si en el futuro decides vender el inmueble, esta obligación estará a tu cargo como nuevo vendedor.
5️⃣ Impuesto de Renta (si generas ingresos en Colombia)
Si arriendas tu inmueble, los ingresos se consideran de fuente colombiana, incluso si vives fuera del país.
Los no residentes fiscales tributan solo por ingresos generados en Colombia.
Los residentes fiscales deben declarar renta global ante la DIAN (incluyendo ingresos en el exterior).
Paso a paso para comprar sin pagar de más
1️⃣ Due Diligence legal
Se realiza el estudio de títulos de la propiedad con base en documentos públicos (Certificado de Libertad y Tradición, escrituras públicas, etc.) para identificar limitaciones, embargos y cualquier situación que pueda afectar la validez, legalidad o eficacia de la transferencia del inmueble.
2️⃣ Promesa de compraventa
Formaliza las condiciones (precio, fechas, divisas, forma de pago, reparto de gastos notariales).
3️⃣ Legalización de fondos extranjeros
Registra la inversión ante el Banco de la República si el dinero proviene del exterior. Esto protege tus derechos para nacionalizar capital o aplicar a una visa de inversión.
4️⃣ Escritura y registro
Firma ante notario, paga el impuesto de timbre (si aplica) y registra el título. Solo así eres legalmente propietario.
5️⃣ Declaraciones y mantenimiento fiscal
Paga cada año el impuesto predial y, si obtienes ingresos por arriendo o venta, presenta tu declaración ante la DIAN.
Estrategias legales para reducir impuestos
✅ Properly register your foreign investment: this helps you avoid penalties and ensures you can repatriate or nationalize your capital without double taxation.
- -Contratar una asesoría legal especializada con el fin de determinar la mejor estrategia al momento de adquirir la propiedad, determinando vehículos de inversión, constituciones de fiducias, entre otros.
- -Contratar una asesoría legal especializada con el fin de determinar la mejor estrategia al momento de adquirir la propiedad, determinando vehículos de inversión, constituciones de fiducias, entre otros.
- -Realizar una proyección tributaria conforme al plan de inversión, destinación del inmueble y estrategia de negocios planteada.
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Los extranjeros pagan más impuestos que los colombianos? No. Pagan los mismos impuestos (registro, predial, timbre) que cualquier comprador nacional.
¿Qué pasa si no registro la inversión ante el Banco de la República? Podrías perder beneficios migratorios (como la visa de inversionista) y tener dificultades para repatriar tu dinero o demostrar el origen de fondos ante la DIAN, además tiene carácter sancionatorio
¿Cómo declaro mi propiedad si soy no residente? Solo debes declarar los ingresos o ganancias derivados de la propiedad en Colombia, no tu patrimonio global.
¿Puedo deducir gastos o depreciación si arriendo mi inmueble? Sí, los gastos relacionados con mantenimiento, administración y seguros pueden deducirse parcialmente en la declaración de renta.
Conclusión:
Comprar finca raíz en Colombia siendo extranjero es totalmente viable y rentable, pero los impuestos pueden volverse un dolor de cabeza si no conoces las reglas.
Con una buena planeación y asesoría, puedes cumplir con la ley, reducir tu carga fiscal y proteger tu inversión.
📩 At En Nexo legal, we guide you step-by-step:
- Calculamos correctamente todos los impuestos de tu compra.
- Legalizamos tu inversión ante el Banco de la República.
- Te ayudamos a evitar sanciones o sobrecostos por errores fiscales o cambiarios.
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Tu inversión merece seguridad, claridad… y el mejor acompañamiento legal.
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