Si tienes un inmueble en Colombia, es importante entender los cambios en el avalúo catastral en Colombia para 2026. Cada año el gobierno nacional establece un porcentaje de incremento para estos valores, lo que puede afectar directamente el monto del impuesto predial que debes pagar.
¿Qué es el avalúo catastral y por qué es importante?
El avalúo catastral es el valor oficial asignado a un predio para efectos tributarios y administrativos. Es la base para calcular el impuesto predial, así que cualquier cambio en este valor impacta directamente lo que pagas cada año.
Un aumento del 3% en el avalúo catastral sube la base de tu impuesto predial.
Avalúo catastral en Colombia: ¿cuánto aumentará en 2026?
Según el Decreto 1480 del 30 de diciembre de 2025, el avalúo catastral aumentará 3% para la mayoría de los predios en Colombia, a partir del 1 de enero de 2026. Como en años anteriores, este ajuste está limitado por la meta de inflación proyectada por el Banco de la República para 2026, conforme a la Ley 44 de 1990 y la Ley 242 de 1995.
Valores actualizados por tipo de predio:
– Predios urbanos no formados ni actualizados en 2025: incremento del 3%
– Predios rurales no formados ni actualizados en 2025: incremento del 3%
– Predios rurales destinados a actividades agropecuarias: incremento del 3%
Excepción: los predios actualizados automáticamente en 2025 mediante la metodología de actualización masiva del IGAC no recibirán este incremento adicional.
How Does This Affect Property Owners?
El reajuste del avalúo catastral impacta directamente el valor del impuesto predial. Aunque el incremento del 3% parece moderado, este se suma a otros factores como los cambios en la tarifa del impuesto que puedan definir los municipios.
Por ejemplo: si en 2025 el avalúo de tu propiedad era de $200 millones, en 2026 pasará a $206 millones. Esto significa que el impuesto predial que pagas podría incrementarse proporcionalmente según la tarifa aplicada por tu municipio.
Un inmueble avaluado en COP 200 millones en 2025 pasa a COP 206 millones en 2026.
Importante: el aumento "de hasta 5.000%" del que has oído hablar NO aplica a la mayoría de compradores
De manera independiente al ajuste general del 3%, el IGAC ha venido ejecutando una corrección excepcional y de única vez con base en el artículo 49 de la Ley 2294 de 2023 y la Resolución 384 de 2026 del IGAC. Este programa actualiza cerca de 1,9 millones de predios rurales en 520 municipios que llevaban entre 15 y 30 años sin actualización catastral — en algunos de estos predios rurales específicos, la corrección ha significado incrementos de varios miles por ciento frente a su valor anterior, gravemente desactualizado.
Se trata de un ajuste puntual y focalizado para resolver un rezago específico, no de una regla general para 2026. Dos cosas clave si estás comprando o ya eres propietario:
- Aplica únicamente a predios rurales bajo administración directa del IGAC en los 520 municipios afectados — no a predios urbanos residenciales o comerciales en general.
- Medellín, Cali y Barranquilla tienen su propia autoridad catastral descentralizada y no hacen parte de esta corrección ejecutada por el IGAC. Si estás comprando propiedad en alguna de estas tres ciudades, este ajuste extraordinario no te aplica; lo relevante para ti es el incremento ordinario del 3% descrito arriba.
Si tu predio (o el que estás considerando comprar) es rural y está ubicado fuera de estas tres ciudades, vale la pena confirmar directamente con la autoridad catastral local si aplica esta actualización excepcional antes de guiarte por el avalúo del año pasado.
La corrección extraordinaria del IGAC apunta a predios rurales, no a apartamentos en la ciudad.
Casos especiales y excepciones
- Bogotá y catastros descentralizados: los predios en Bogotá, Medellín, Cali y Barranquilla — que administran su propio catastro de forma independiente al IGAC — pueden seguir índices de valoración diferentes y no quedan sujetos automáticamente a los ajustes nacionales del IGAC.
- Predios actualizados recientemente: si tu predio fue objeto de una actualización catastral técnica y detallada en 2025, no tendrá este incremento del 3%.
¿Qué hacer si no estás de acuerdo con el nuevo avalúo?
Si consideras que tu predio fue sobrevalorado, puedes solicitar una revisión ante el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) o la autoridad catastral local correspondiente.
- Plazo: normalmente existe una ventana específica después de publicado el nuevo avalúo para presentar la solicitud.
- Requisitos: presentar documentos de soporte, como avalúos comerciales recientes o evidencia de que el valor asignado no refleja la realidad del mercado.
Medellín, Cali y Barranquilla manejan su propio catastro.
Cómo prepararte para el incremento del avalúo catastral 2026
Si tienes dudas sobre el valor asignado a tu propiedad — o estás evaluando la compra de un inmueble y quieres entender exactamente cómo te afectan estos cambios — nuestro equipo de derecho inmobiliario en Nexo Legal puede acompañarte a revisar las cifras antes de que tomes una decisión. Para el panorama completo de lo que pagarás como propietario, consulta nuestra guía de impuestos por tener propiedad en Colombia y nuestra guía para comprar propiedad en Colombia en 2026. Estamos disponibles para brindarte asesoría personalizada sobre cómo estos cambios afectan tu situación específica.